年収300万円で住宅ローン3500万円は借りられる？返済負担率で逆算

年収300万円で3,500万円の住宅ローンを借りられるかは、申し込む商品の返済負担率の基準で変わります。返済負担率（フラット35の用語では総返済負担率。年収に占める、すべての借入れの年間合計返済額の割合）は、「返済比率」とも呼ばれます。

基準の数値を一次資料で確認できたのはフラット35で、年収400万円未満の場合は30%以下です（フラット35のご利用条件）。3,500万円を35年で返すと、金利が0%でも年間の返済額は100万円（年収300万円の33.3%）になるため、収入を合算せず、ひとりの年収300万円で申し込む計画はフラット35の基準を超えます。

記事の内容は2026年10月12日時点の公式情報に基づきます。民間金融機関の返済負担率の基準は金融機関ごとに異なり、この記事では確認できていません。記事の数値は基準に当てはめた計算の結果で、審査の結果を示すものではありません。

試算の前提は、元利均等返済・金利は全期間一定・毎月払いのみ（ボーナス払いなし）・事務手数料などの諸費用は除外です。金利はすべて仮定で、特定の金融機関の適用金利ではありません。毎月の返済額は円未満を四捨五入し、借入額の上限は万円未満を切り捨てています。計算式は住宅ローンの金利から利息を計算する方法で説明しています。

フラット35の返済負担率の基準に当てはめると、年収300万円の人が1年間に返済できる額の上限は、すべての借入れを合わせて90万円（月75,000円）です。年収400万円未満の基準は30%以下なので、300万円×30%で計算できます。

計算に使う年収は、手取りではなく額面の年収です（フラット35のご利用条件）。年収として使う金額の決まりは、年収倍率と返済負担率の違いで説明しています。

3,500万円を35年で借りたときの年間の返済額は、金利が何%でも年90万円の上限を上回ります。金利が0%でも年100万円（返済負担率33.3%）で、年1.5%の仮定では毎月の返済額107,165円・年間1,285,980円（42.9%）、年2.0%の仮定では毎月115,942円・年間1,391,304円（46.4%）です（図1）。金利と返済期間を変えたときの月々の返済額は、3,500万円を頭金なしで借りたときの月々の返済額に表でまとめています。

返済期間を35年より短くすると、毎月の返済額はさらに増えます。フラット35の借入期間の上限は35年で、申込時の年齢によってはそれより短くなります（フラット35のご利用条件）。

年収300万円の人がフラット35の基準（毎月の返済額75,000円まで）に収まる借入額の上限は、返済期間35年・他の借入れがない場合、金利が年1.5%の仮定で2,449万円、年3.0%の仮定で1,948万円です。3,500万円との差は、年1.5%で1,051万円、年3.0%で1,552万円になります（図2）。

金利が1%上がるごとに、借入額の上限は約255万〜392万円下がります。年1.0%の仮定でも上限は2,656万円で、3,500万円との差は844万円あります。

参考として、フラット35（返済期間21〜35年）の金利の範囲は、2026年10月現在で年3.83%〜5.84%です（新機構団信付き・融資率9割以下の場合。融資率9割超は年3.94%〜5.95%。フラット35の商品ページ、フラット35の金利情報）。範囲の下限は、表の年3.5%と年4.0%の行の間にあたります。借入金利は取扱金融機関により異なるため（フラット35のご利用条件）、検討中の金融機関が示す金利で計算し直してください。

自分の年収と金利で計算し直すときは、NIKO ESTATEの借入可能額シミュレーションが使えます。世帯年収・返済負担率・金利・返済期間を入力すると、元利均等返済で借りられる元金を逆算します。入力できる金利は0.3〜7%（0.1%刻み）、返済負担率は20〜35%です。他の借入れの返済額は自動では差し引かれず、諸費用も含みません。

他の借入れがある場合、フラット35の基準では住宅ローンに使える返済額の枠がその返済額の分だけ減り、借入額の上限も下がります。年収300万円で自動車ローンの返済が月2万円あると、住宅ローンに使える枠は月55,000円になり、35年・年1.5%の仮定で上限は1,796万円です。

フラット35のご利用条件は、合計する借入れとして、フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードによるキャッシング、商品の分割払いやリボ払いによる購入を含む）などを挙げています。

他の借入れの返済が月1万円あるごとに、借入額の上限は年1.5%の仮定で約327万円、年3.0%の仮定で約260万円下がります。

借入れの種類ごとの扱いは、奨学金を返済中の住宅ローン審査とリボ払いの残高と住宅ローン審査で扱っています。

年収が320万円や350万円の場合も、ひとりで申し込むとフラット35では年収400万円未満の基準（30%以下）が当てはまり、35年・年1.5%の仮定での借入額の上限は年収320万円で2,612万円、年収350万円で2,857万円です。同じ仮定で上限が3,500万円を上回るのは、年収400万円からです。基準を金利・返済期間ごとの倍率に直した表は、年収の何倍まで借りられるかの逆算にあります。

上限が年収400万円で大きく変わるのは、基準が30%以下から35%以下に切り替わるためです。年間の返済額の上限は、年収399万円では1,197,000円、年収400万円では1,400,000円になります。

金利が年3.0%の仮定では、年収400万円でも上限は3,031万円で、3,500万円には届きません。年収400万円を超える場合の上限は、年収別の借入可能額の早見表で確かめられます。

年収300万円で3,500万円との差を埋める計算上の方法は、収入を合算する、借入額を下げる、他の借入れを減らす、の3つです。35年・年1.5%の仮定では、埋める差は1,051万円です（図3）。

3つの方法は、返済負担率の式（年間の返済額÷年収）の分母か分子を変えるものです。フラット35の基準に当てはめた計算上の整理で、審査の結果とは別です。

• 収入を合算する：式の分母にあたる年収が増えます。年1.5%の仮定では、合算後の年収が400万円以上になると基準に収まる計算です。
• 借入額を下げる：式の分子にあたる年間の返済額が減ります。年1.5%の仮定では借入額を2,449万円以下にする計算で、頭金を入れる、建物や土地の予算を見直す、のどちらでも同じです。
• 他の借入れを減らす：他の借入れの返済が減った分だけ、住宅ローンに使える枠が戻ります。月2万円の返済がなくなると、年1.5%の仮定で上限は1,796万円から2,449万円に戻ります。他の借入れがない場合の上限が2,449万円なので、この方法だけでは3,500万円に届きません。

返済期間を延ばす方法は、フラット35では35年が上限

返済期間を35年より延ばして毎月の返済額を下げる方法は、フラット35では選べません。借入期間の上限は「80歳−申込時の年齢（1年未満切上げ）」と35年のうち短いほうだからです（フラット35のご利用条件）。年齢から期間を考える場合は、40代からの住宅ローンは何年借りられるかも参考になります。

36〜50年の返済期間を扱うフラット50は、長期優良住宅などを取得する場合に利用できる商品で、借入額は物件価格の9割までです（フラット50の商品ページ）。金利の範囲は2026年10月現在で年4.10%〜6.02%です。

計算上、3,500万円を50年で借りて毎月の返済額が75,000円以下になるのは年1.0%の仮定（74,151円）までで、年1.5%の仮定では82,952円になります。期間を延ばしたときに総返済額がどれだけ増えるかは、40年・50年に延ばしたときの月々と総返済額の比較で試算しています。

収入を合算して3,500万円を35年で借りる場合、合算後の年収をフラット35の基準に当てはめると、年1.5%と年2.0%の仮定では合算後の年収400万円（年収300万円に100万円以上を合算）が基準に収まる境目です。年3.0%の仮定では162万円以上、年4.0%の仮定では232万円以上を合算する計算になります。

合算する額の下限は、3,500万円・35年の年間の返済額を30%または35%で割った年収（万円未満切り上げ）から300万円を引いた額です。年1.5%と年2.0%で同じ100万円になるのは、基準が年収400万円を境に35%以下へ変わるためです。

表は、ご利用条件の基準の表に合算後の年収を当てはめて編集部が計算したものです。合算した場合の年収の見方は、申し込む取扱金融機関に確認してください。収入合算者（収入を合算する家族）に借入れがあれば、その返済額も合計に含まれます（フラット35のご利用条件）。

表が示すのは、年収300万円に収入合算で足す額の下限です。1人の年収で借りる場合に必要な年収の下限は、3,500万円を頭金なしで借りたときの月々の返済額の表にあります。

フラット35で合算できる人と、借入期間への影響

フラット35で収入を合算できるのは、申込みご本人の親・子などの直系親族または配偶者、申込時に満70歳未満、申込みご本人と同居、連帯債務者になる、という4つの要件すべてに当てはまる人ひとりです（フラット35「収入合算」。同居の要件などには例外の定めがあります）。合算できる金額は、収入合算者の年収の全額までです。

合算額が収入合算者の年収の50%を超えると、申込みご本人と収入合算者のうち年齢が高いほうを基準に借入期間の上限が計算されます。同じページの例では、申込みご本人が30歳、収入合算者が55歳・年収600万円の場合、全額を合算すると借入期間は最長24年、合算額を300万円以下にすると最長35年です。

この決まりなので、収入合算者のほうが年上で100万円を合算する場合、収入合算者の年収が200万円以上あれば合算額は年収の50%以内に収まり、借入期間の基準は申込みご本人の年齢のままです。収入合算者の年収が120万円なら、100万円は50%（60万円）を超えるため、収入合算者の年齢が基準になります。

収入合算とペアローンの違いや、連帯債務者になることの意味はペアローン・収入合算・連帯債務の比較で確認できます。民間金融機関の収入合算の条件は金融機関ごとに異なり、この記事では確認していません。

申込み前に確かめる順序は、年収の金額、他の借入れの返済額、金融機関が示す金利、合算できる家族の有無、の順にすると、この記事の表のどの行を見ればよいかが決まります。次の順序は記事の試算の前提を編集部が並べ直したもので、基準の内容はフラット35のご利用条件によります。

1. 年収を確かめる：前年の収入を証する公的証明書で、給与収入金額（給与収入のみの場合）を見ます。転職して12か月分の給与がない場合は、転職後の年収の計算方法が別に決まっています。400万円未満なら30%、400万円以上なら35%を掛けて、年間の返済額の上限を出します。
2. 他の借入れの返済額を足し上げる：自動車ローン、教育ローン、カードローン、分割払いやリボ払いの年間の返済額を合計し、上限から引きます。
3. 金利を確かめる：検討中の金融機関が示す金利で、残った枠から借入額の上限を計算します。
4. 希望額との差を出す：見積書の建物・土地の金額に借りる予定の諸費用を足した額から、上限を引きます。
5. 差の埋め方を決める：合算できる家族の年収と年齢、下げられる借入額を確かめて、もう一度計算します。

計算で出る上限は、フラット35の基準に当てはめた借入額で、返済を続けられる額を示すものではありません。毎月の返済額は住宅ローン簡易シミュレーションでも確かめられます（入力できる金利は0.3〜7%です）。

フラット35以外の住宅ローンを検討する場合は、申し込む金融機関に、返済負担率の基準と年収の見方を確認してください。

年収300万円で3,500万円を検討しているなら、まず前年の給与収入金額と、他の借入れの年間の返済額を書き出してください。次に、検討中の金融機関が示す金利で借入額の上限を計算し、希望額との差を出します。

差があるときは、合算できる家族の年収と年齢、下げられる借入額を確かめて計算し直します。フラット35以外を検討する場合は、申し込む金融機関に返済負担率の基準を確認してください。