40代からの住宅ローンは何年借りられる？完済年齢から逆算する

住宅ローンの多くは、完済時の年齢に上限があります。上限が80歳の場合、35年ローンを組めるのは45歳までが目安で、それ以降は借入期間が短くなり、毎月の返済額が増えます。40代から借りるときは、完済年齢から逆算して計画を立てることが大切です。

国土交通省の調査（令和7年度、回答994機関）では、98.4%の機関が完済時年齢を審査項目にしており、具体的な基準（複数回答）は「80歳未満」が716機関で最も多い結果でした。出典 三菱UFJ銀行は、完済時年齢の上限が80歳未満に設定されている理由として、団信の保障期間が80歳までであることを挙げています。出典

フラット35の借入期間は、「80歳−申込時の年齢（1年未満切上げ）」と35年のいずれか短い方で、15年以上（60歳以上は10年以上）です。申込時の年齢は満70歳未満が条件です。出典35年より長く借りる場合の条件と返済額の変化は、住宅ローンを40年・50年で組む場合の条件で扱っています。

「1年未満切上げ」のため、誕生日を1か月過ぎただけで最長期間が1年短くなります。

試算の前提：元利均等返済、金利は年1.5%で全期間一定と仮定（特定の金融機関の適用金利ではありません）。千円未満・1万円未満は四捨五入。他の借入れはなし。

期間が短いほど総返済額は減りますが、毎月の返済額と返済負担率は上がります。毎月の返済額と利息がどう決まるかは、住宅ローンの利息の計算方法で式と内訳を示しています。フラット35の返済負担率の基準は、年収400万円以上で35%以下です。出典 上の例では、20年にすると基準を超えます。

• 親子リレー返済：後継者（子など）の年齢をもとに借入期間を計算できる。出典 詳しくは親子リレー返済の解説へ。
• 収入合算：返済負担率は下がるが、合算額が年収の50%を超えると年齢が高い方を基準に期間を計算するため、合算する人の年齢に注意。出典
• 借入額を抑える：土地や建物の予算を見直し、短い期間でも無理なく返せる額にする。

• 団信の年齢条件：フラット35の新3大疾病付機構団信は、加入できる年齢が満51歳未満。出典
• 定年後の返済：完済が定年後になる場合、年金収入も含めた資金計画を立てる。出典

毎月の返済額は返済シミュレーション、借りられる額の目安は借入可能額シミュレーションで確認できます。