年収300万円台でも組める？住宅ローンの借入可能額を年収別に解説

年収が300万円台だから住宅ローンは組めない、と年収の金額だけで線を引く定めは、住宅金融支援機構のフラット35のご利用条件の申込要件には見当たりません。このページが年収に関して定めているのは、すべての借入れの年間合計返済額が年収に占める割合（総返済負担率）の基準で、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下です。

返済負担率（フラット35の用語では総返済負担率）は「返済比率」とも呼ばれます。この記事では、この基準に収まる借入額の上限を「借入可能額」と呼び、年収別の早見表にしました。年収として使う金額は、給与収入のみの人の場合、前年の公的証明書に記載された給与収入金額（額面）です（フラット35のご利用条件）。

記事の内容は2026年10月13日時点の公式情報に基づきます。返済負担率の基準を一次資料で確認できたのはフラット35だけで、民間金融機関の基準は金融機関ごとに異なり、この記事では確認できていません。早見表の数値は基準に当てはめた計算の結果で、審査の結果を示すものではありません。

試算の前提は、返済期間35年・元利均等返済・金利は全期間一定・毎月払いのみ（ボーナス払いなし）・他の借入れなし・事務手数料などの諸費用は除外です。金利はすべて仮定で、特定の金融機関の適用金利ではありません。毎月の返済額の上限は円未満を、借入額の上限は万円未満を切り捨てています。計算式は住宅ローンの金利から利息を計算する方法で説明しています。

フラット35の基準で計算した借入可能額は、返済期間35年・他の借入れなしの場合、年収250万円から600万円のあいだで、金利が年3.0%の仮定なら1,624万円から4,547万円まで変わります。年収が50万円増えるごとの上限の伸びは、年収350万円から400万円のところだけ大きくなります（図1）。

同じ年収でも、金利の仮定が年1.5%から年4.0%に上がると、借入額の上限は約31%下がります。

参考として、フラット35（返済期間21〜35年）の金利の範囲は、2026年10月現在で年3.83%〜5.84%です（新機構団信付き・融資率9割以下の場合。融資率9割超は年3.94%〜5.95%。フラット35の商品ページ、フラット35の金利情報）。範囲の下限は、早見表の年3.0%と年4.0%の列の間にあたります。借入金利は取扱金融機関により異なるため、検討中の金融機関が示す金利で計算し直してください。

早見表の読み方

早見表は、自分の年収（額面）に近い行を選び、検討中の金融機関が示す金利に近い列を見ます。年収が行の間にある場合や、金利・返済期間が違う場合の計算は、次の節の手順でできます。

早見表の借入額の上限は、フラット35の基準に当てはめた金額で、返済を続けられる金額を示すものではありません。上限より少ない借入額にしたときの毎月の返済額は、住宅ローン簡易シミュレーションで確かめられます。

フラット35の基準では、年収400万円を境に返済負担率の基準が30%以下から35%以下に切り替わるため、借入可能額の上限が年収399万円と400万円で大きく変わります。年間の返済額の上限は、年収399万円では1,197,000円、年収400万円では1,400,000円です（フラット35のご利用条件の基準から計算）。

返済期間35年・年1.5%の仮定では、借入額の上限は年収399万円で3,257万円、年収400万円で3,810万円になります。年3.0%の仮定では2,591万円と3,031万円です。

年収が400万円に少し届かない人は、基準に当てはめる年収の金額を、公的証明書で先に確かめてください。収入を合算して合算後の年収が400万円以上になる場合の計算は、年収300万円で3,500万円を借りられるかの逆算で扱っています。合算した場合の年収の見方は、申し込む取扱金融機関に確認してください。

借入可能額の計算方法は、年収に基準の割合を掛けて年間の返済額の上限を出し、12で割って毎月の上限にし、金利と返済期間から借入額を逆算する、の3段階です。年収300万円・返済期間35年・年3.0%の仮定で計算すると、次のようになります。

1. 年収に基準の割合を掛ける：300万円×30%＝年間90万円（年収400万円以上なら35%を掛ける）
2. 12で割る：90万円÷12＝毎月75,000円（他の借入れがあれば、その毎月の返済額をここで引く）
3. 金利と返済期間から借入額を逆算する：毎月75,000円・35年・年3.0%の仮定で1,948万円

同じ計算は、NIKO ESTATEの借入可能額シミュレーションでできます。世帯年収400万円・返済負担率35%・金利3.0%・返済期間35年を入力すると、早見表の年収400万円・年3.0%と同じ3,031万円が表示されます。フラット35の基準で計算するときは、返済負担率を年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%にします。

入力できる範囲は、世帯年収200万〜1,000万円（10万円刻み）、返済負担率20〜35%、金利0.3〜7%（0.1%刻み）、返済期間10〜50年です。シミュレーションは万円未満を四捨五入して表示するため、切り捨てている早見表より1万円大きく表示される条件があります（年収300万円・30%・3.0%・35年は1,949万円）。他の借入れの返済額は自動では差し引かれず、諸費用も含みません。

借入可能額を「年収の何倍」で表すと、同じ基準・35年・他の借入れなしで、年1.5%の仮定では年収の8.1倍（年収400万円以上は9.5倍）、年4.0%の仮定では5.6倍（同6.5倍）で、金利と返済期間によって変わります。「年収の5〜7倍」という目安の根拠になる一次資料を編集部は確認できていません。倍率という物差しの意味は、住宅ローンは年収の何倍まで借りられるかで説明しています。

借入可能額の上限は、同じ年収・同じ基準でも、返済期間が短いほど、金利が高いほど下がります。年収400万円（35%以下）・年3.0%の仮定では、35年の3,031万円に対して、30年は2,767万円、25年は2,460万円、20年は2,103万円です。

フラット35の借入期間の上限は、「80歳」から申込時の年齢（1年未満切上げ）を引いた年数と35年の、いずれか短い年数です（フラット35のご利用条件）。申込時の年齢によっては35年より短くなり、その分だけ上限も下がります。年齢から返済期間を逆算する方法は、40代からの住宅ローンは何年借りられるかで扱っています。

フラット35は全期間固定金利で、借入金利は借入期間（20年以下・21年以上）、融資率、加入する団体信用生命保険の種類などに応じて異なります（フラット35のご利用条件）。この記事の計算は金利が全期間一定という仮定なので、返済の途中で金利が変わる変動金利型の住宅ローンには、そのままは当てはまりません。

他の借入れがある場合、フラット35の基準では、その返済額も年間合計返済額に含まれるため、住宅ローンに使える毎月の枠が減り、借入可能額の上限も下がります。車のローン（自動車ローン）の返済が月2万円ある年収400万円の人は、毎月の枠が116,666円から96,666円になります。

この場合の借入額の上限は、返済期間35年・年1.5%の仮定で3,810万円から3,157万円に、年3.0%の仮定で3,031万円から2,511万円に下がります。他の借入れの返済が月1万円あるごとに、上限は35年・年1.5%の仮定で約327万円、年3.0%の仮定で約260万円、年4.0%の仮定で約226万円下がる計算です。

フラット35のご利用条件は、合計する借入れとして、フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードによるキャッシング、商品の分割払いやリボ払いによる購入を含む）などを挙げ、収入合算者の分も含むとしています。

年収300万円で他の借入れがある場合の上限の表は年収300万円で3,500万円を借りられるかの逆算に、年収に占める返済額の割合で考える方法は年収倍率と返済負担率の違いにあります。車のローンを住宅ローンにまとめる話は、車のローンは住宅ローンにまとめられるかで扱っています。

年収300万円台の人は、フラット35の基準では年収400万円未満の30%以下が当てはまり、年収300万円なら年間90万円（毎月75,000円）までの返済額に収まる借入額が、借入可能額の上限になります。返済期間35年・他の借入れなしの上限は、年収300万円で年1.5%の仮定なら2,449万円、年4.0%の仮定なら1,693万円です。

年収300万円台の人が次に確かめたい点は、希望する借入額との差、毎月の返済額、返済期間の3つで、それぞれ次の記事で計算しています。

• 希望額が上限を超える場合の差と、収入合算・借入額の見直しによる変化：年収300万円で3,500万円を借りられるかの逆算
• 借入額から見た毎月の返済額：3,500万円を頭金なしで借りたときの月々の返済額
• 返済期間を35年より延ばした場合の毎月の返済額と総返済額：住宅ローンを40年・50年で組む場合の比較

実際にNIKO ESTATEでは、年収320万円・車のローンありのご夫婦が金融機関の審査に通り、手出し金0円で注文住宅を建てられた実績があります。個別の1件の実績で、同じ年収の人が同じ結果になることを示すものではありません。NIKO ESTATEのサービスのページでは、20行以上の提携金融機関から、審査状況に合った先を紹介すると案内しています。

申込み前に確かめる数字は、年収の額面、他の借入れの毎月の返済額、検討中の金融機関が示す金利、年齢から決まる返済期間の4つで、この4つが決まると早見表のどの行と列を見るかが決まります。次の順序は編集部が計算の流れに沿って並べたもので、基準の内容はフラット35のご利用条件によります。

1. 年収を確かめる：前年の収入を証する公的証明書で、給与収入金額（給与収入のみの場合）を見ます。転職して12か月分の給与がない場合の計算は、転職後の年収の計算方法が別に決まっています。
2. 他の借入れの返済額を足し上げる：自動車ローン、教育ローン、カードローン、分割払いやリボ払いの毎月の返済額を合計します。契約の内容を自分で確かめる方法の1つに信用情報の開示があり、手続きは信用情報の開示方法にまとめています。
3. 金利を確かめる：検討中の金融機関が示す金利を見ます。フラット35の借入金利は取扱金融機関により異なります。
4. 返済期間を確かめる：フラット35では、80歳から申込時の年齢を引いた年数と35年の短いほうが上限です。
5. 基準を確かめる：フラット35以外の住宅ローンを検討する場合は、申し込む金融機関に、返済負担率の基準と年収の見方を確認します。

年収別の早見表を使う前に、前年の公的証明書で年収の額面を確かめ、他の借入れの毎月の返済額を書き出してください。次に、検討中の金融機関が示す金利と、年齢から決まる返済期間で、借入可能額シミュレーションに数字を入れて計算し直します。

計算した上限と希望の借入額に差があるときは、他の借入れの返済額、収入合算、借入額のどれを見直すと差が縮まるかを同じ計算で比べられます。金利と商品条件は変わるため、申込みの前に公式ページの最新の情報を確認してください。