住宅ローンの金利から利息を計算する方法｜元利均等と元金均等の違い

住宅ローンの金利（年利）から月々の利息（利子）を求めるには、返済する前の借入残高に年利を掛けて、12で割ります。借入額3,000万円・年1.5%の仮定なら、1回目の利息は3,000万円×1.5%÷12＝37,500円になります。

月々の返済額のうち、利息を除いた残りが元金の返済に回り、その分だけ残高が減ります。毎月の返済額を一定にする方法が元利均等返済、毎月の元金を一定にする方法が元金均等返済です（住宅金融支援機構「元利均等返済と元金均等返済とは？」）。

記事の内容は2026年10月12日時点の公式情報に基づきます。試算の金利はすべて仮定で、特定の金融機関の適用金利ではありません。前提は、金利が全期間一定・毎月払いのみ（ボーナス払いなし）・事務手数料や保証料などの諸費用は除外・円未満は四捨五入です。

住宅ローンの毎月の利息は返済前の借入残高にかかるので、返済が進んで残高が減ると、同じ年利でも利息は減ります。年利を12で割るのは、1年分の利率を1か月分に直すためです。

住宅金融支援機構の説明ページ（元利均等返済と元金均等返済とは？）に式そのものは載っていませんが、式で計算した数値は同じページの試算表と一致します（照合の結果は記事の後半に載せています）。金融機関ごとの細かな計算の取り決めは、契約時の書類で確かめてください。

1回の返済は、①残高から利息を計算する、②返済額から利息を引いて元金を出す、③残高から元金を引く、という3つの手順の繰り返しです（図1）。

2回目の利息が1回目より68円少ないのは、1回目に元金を54,355円返して残高が減ったためです。利息は残高にかかるので、元金が早く減るほど、その後の利息は少なくなります。

同じ残高でも、年利が2倍になれば1か月分の利息も2倍になります。金利が下がった場合に諸費用を引いていくら残るかは、借り換えで得をする条件で試算しています。

参考として、フラット35（返済期間21〜35年）の金利の範囲は、2026年10月現在で年3.83%〜5.84%です（新機構団信付き・融資率9割以下の場合。融資率9割超は年3.94%〜5.95%。フラット35の商品ページ、フラット35の金利情報）。表の年1.0〜4.0%は計算の仕組みを示すための仮定なので、自分の試算では申込先が提示する金利に置き換えてください。

元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる返済方法で、返済額に占める利息は回を追うごとに減り、元金が増えていきます。住宅金融支援機構は「毎月お支払いいただく返済額が一定となる返済方法」と説明しています（元利均等返済と元金均等返済とは？）。

元利均等返済の毎月の返済額は、借入額・月利・返済回数の3つから次の式で求めます。

• 毎月の返済額＝借入額×月利×（1＋月利）^返済回数÷｛（1＋月利）^返済回数−1｝
• 月利＝年利÷12、返済回数＝返済年数×12（「^」は累乗）

借入額3,000万円・年1.5%・35年の仮定では、月利は0.125%、返済回数は420回、（1.00125）^420は約1.6899です。式に入れると3,000万円×0.00125×1.6899÷0.6899で、毎月の返済額は91,855円になります（桁を丸めずに計算した結果を円未満で四捨五入）。

返済額は毎月91,855円のままでも、1回目は約4割が利息で、361回目（31年目の最初の月）には利息が1割未満になります。

機構は元利均等返済の特徴として、返済計画が立てやすいこと、元金均等返済に比べて返済開始当初の返済額を少なくできることを挙げています。一方で「同じ借入期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなります」「借入金残高の減り方が遅くなります」とも説明しています（同ページ）。

元金均等返済は、毎月返す元金が一定で、そこに残高に応じた利息を足すため、返済額は1回目が最も多く、回を追うごとに減っていきます。住宅金融支援機構の説明は「毎月お支払いいただく返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法」です（元利均等返済と元金均等返済とは？）。

• 毎月の元金＝借入額÷返済回数
• 毎月の返済額＝毎月の元金＋返済前の残高×年利÷12

借入額3,000万円・年1.5%・35年の仮定では、毎月の元金は3,000万円÷420回＝71,429円（円未満四捨五入）です。1回目の利息は元利均等返済と同じ37,500円なので、1回目の返済額は71,429円＋37,500円＝108,929円になります。2回目は残高29,928,571円に対する利息が37,411円で、返済額は108,840円です。

同じ条件で2つの方法を並べると、元金均等返済は1回目の返済額が17,074円多く、193回目（17年目の最初の月）から元利均等返済を下回ります（図2）。

機構は元金均等返済について「返済開始当初の返済額が最も高いため、当初の返済負担が重く、借入時に必要な収入も高くなります」と説明しています（同ページ）。

借入額・金利・返済期間が同じなら、利息の総額は元金均等返済のほうが少なく、3,000万円・年1.5%・35年の仮定では差は約68.6万円です。元金均等返済は元金の減りが早く、利息がかかる残高が小さくなるためで、機構も「元金の減少が早いため、同じ借入期間の場合、元利均等返済よりも総返済額は少なくなります」と説明しています（元利均等返済と元金均等返済とは？）。

金利が高いほど2つの方法の差は広がり、年4.0%の仮定では利息の総額の差が約474万円になります。

年1.5%の行の総返済額（借入額＋利息）は、元利均等返済が約3,857.9万円、元金均等返済が約3,789.4万円です。

残高は元金均等返済のほうが早く減り、年1.5%の仮定では2つの方法の残高の差は20年後に約194万円です（差が最も大きいのは219回目の約196万円）。

ただし、元金均等返済は前半に多く払う方法です。同じ仮定で1回目からの支払いを累計すると、元金均等返済の累計が元利均等返済を下回るのは384回目（32年目）で、それまでは元金均等返済のほうが多く払っています。

「借入残高×年利÷12」で利息を計算した結果は、住宅金融支援機構が公開している試算表（借入額2,000万円・固定金利年1.5%・借入期間30年）の数値と、端数の扱いをそろえると一致します（元利均等返済と元金均等返済の比較（参考））。

利息と毎月の元金の円未満を切り捨てて計算すると、試算表に載っている6つの時点（12・60・120・180・240・300回目）の内訳と合計が、公式の数値と1円単位で一致しました。四捨五入で計算した場合の差は、元利均等返済の12回目の利息で1円、総返済額で230円です。

公式のページは端数処理の方法を書いておらず、表には「試算結果の数値は概算です」という注記があります。切り捨てで一致したのは編集部の計算の結果で、機構や金融機関が実際に切り捨てで処理していると確認したものではありません。

住宅ローン簡易シミュレーションの初期値を式で再現する

NIKO ESTATEの住宅ローン簡易シミュレーションが表示する月々の返済額も、元利均等返済の式で再現できます。シミュレーションは元利均等返済・毎月返済・金利一定・ボーナス返済なしの計算で、事務手数料や保証料などの諸費用は含みません。金利と返済期間をまとめて比べた試算は、3,500万円を借りたときの金利・期間別の月々の返済額に載せています。

初期値の2,700万円・頭金0円・金利3%・35年を式に入れると、2,700万円×（3%÷12）×（1＋3%÷12）^420÷｛（1＋3%÷12）^420−1｝＝103,909.6円で、画面の103,910円と一致します。1回目の内訳は、利息が2,700万円×3%÷12＝67,500円、元金が103,910円−67,500円＝36,410円です。

シミュレーションは元金均等返済には対応していません。同じ条件を元金均等返済で計算すると、毎月の元金は2,700万円÷420回＝64,286円、1回目の返済額は64,286円＋22,500円＝86,786円になります。

フラット35の利用者の9割以上は元利均等返済を選んでいて、2025年度のフラット35利用者調査（全体・全国35,553件）では、元利均等償還が34,256件（96.4%）、元金均等償還が1,297件（3.6%）でした（住宅金融支援機構「フラット35利用者調査 2025年度集計表」の全体・第22表。割合は編集部で計算）。「償還」は調査での返済の呼び方です。

注文住宅・土地付注文住宅に絞っても、元利均等返済の割合は95%を超えています。

集計はフラット35の利用者に限ったもので、住宅ローン全体の割合ではありません。フラット35の返済方法は「元利均等毎月払いまたは元金均等毎月払いを選択できます」とされています（フラット35のご利用条件）。ほかの住宅ローンで選べる返済方法は、金融機関・商品ごとに確認が必要です。

元金均等返済は1年目の返済額が元利均等返済より多いため、同じ借入額でも返済負担率（フラット35の用語では総返済負担率。年収に占める、すべての借入れの年間合計返済額の割合）が高くなります。返済比率とも呼ばれる指標で、フラット35の基準は年収400万円未満が30%以下、400万円以上が35%以下です（フラット35のご利用条件）。

借入額3,000万円・年1.5%・35年の仮定では、1年目の返済額の合計は元利均等返済が1,102,260円、元金均等返済が1,301,255円で、年間で約19.9万円の差があります。年収と他の借入れの状況に当てはめると、元金均等返済の返済負担率は元利均等返済より3.3〜4.5ポイント高くなります（小数第2位を切り上げた数値どうしの差）。

車のローンがある例では、元金均等返済の1年目の返済負担率が、計算上フラット35の基準の35%を上回ります。表は仮定の金利と1年目の返済額で計算した目安で、審査の結果を示すものではありません。審査でどの金利・どの時点の返済額を使うかは、申込先の金融機関に確認してください。

公式の説明と上の試算から、2つの方法の選び方を整理すると次のとおりです。

• 毎月の返済額を一定にして、当初の負担を抑えたい場合：元利均等返済（機構が挙げる特徴は、返済計画の立てやすさと当初の返済額の少なさ）
• 当初の返済額が多くても、利息の総額を減らしたい場合：元金均等返済（年1.5%の仮定で、1回目は17,074円多く、利息の総額は約68.6万円少ない）
• 他の借入れがあり、返済負担率が基準に近い場合：まず元利均等返済の返済額で返済負担率を計算し、借入可能額シミュレーションで借入額の目安も確かめる

記事の試算は、金利が全期間一定の場合だけを扱っています。金利が途中で変わる商品では、返済額の見直し方が商品ごとの取り決めで決まるため、申込先の金融機関に確認してください。

金融機関から受け取る返済予定表（毎回の返済額・元金・利息・残高が載った表。名称は金融機関によって異なります）は、残高、利息、元金の順に照合すると、図1と同じ式で計算を確かめられます。照合の順序は編集部が整理したもので、使う式は記事の前半と同じです。

1. 適用される年利、返済方法（元利均等返済か元金均等返済か）、毎月払い分の借入額を確かめる（ボーナス払いを併用する場合は、毎月払い分とボーナス払い分を分けて見る）
2. 確かめたい回の直前の残高に年利を掛けて12で割り、利息の欄と比べる
3. 元利均等返済なら「返済額−利息」、元金均等返済なら「毎月払い分の借入額÷返済回数」を計算し、元金の欄と比べる
4. 「直前の残高−元金」が、返済後の残高の欄と合っているかを見る

数円の差は、公式の試算表との照合で見たように端数の扱いで生じます。フラット35は6か月ごとのボーナス払い（借入額の40%以内・1万円単位）を併用できるので（ご利用条件）、併用する場合は毎月払い分だけを取り出して計算します。端数以外の理由で合わないときは、計算方法を金融機関に確認してください。

利息の計算を自分の条件で確かめるには、次の順に進めます。

1. 借入予定額と申込先が提示する年利で、1回目の利息（借入額×年利÷12）を計算する
2. 住宅ローン簡易シミュレーションに同じ条件を入れ、元利均等返済の月々の返済額を出す
3. 元金均等返済も検討する場合は、1回目の返済額（借入額÷返済回数＋1回目の利息）と、1年目の返済負担率を計算する
4. 契約後に返済予定表を受け取ったら、残高・利息・元金の順に照合する

返済期間を短くした場合の月々の返済額は40代からの住宅ローンの記事、頭金で借入額を減らした場合の総返済額は頭金0円と頭金ありの比較で、同じ計算方法の試算を載せています。