住宅ローンの事前審査と本審査は何が違う？結果が変わってしまうケースと注意点

01 住宅ローンの事前審査と本審査は何が違う？

事前審査は、物件の売買契約前に申込者本人の年収や勤続年数、信用情報などをもとに、おおまかな借入可能性を確認する審査です。一方、本審査は、物件が決まった後に行う正式な審査で、物件の担保評価まで含めて総合的に判断されます。

「事前審査に通ったから安心」と思っていたのに、本審査で結果が変わってしまうケースがあります。この記事では、両者の違いと、結果が変わる典型的な理由を解説します。

事前審査で借入可能額の目安が出た場合の考え方については、関連記事『年収300万円台でも組める？住宅ローンの借入可能額を年収別に解説』でも触れていますので、あわせてご確認ください。

02 事前審査とは

事前審査（仮審査と呼ばれることもあります）は、物件の売買契約や工事請負契約の前段階で、申込者本人の返済能力を確認するために行われます。年収、勤続年数、他の借入状況、信用情報などをもとに、金融機関が短期間で判断します。

審査期間は金融機関にもよりますが、即日〜数日程度で結果が出ることが一般的です。物件を決める前に事前審査を受けておくことで、「そもそもいくらまで借りられそうか」という目安を把握できます。

ただし、事前審査はあくまで「仮の判断」であるため、この段階で出た借入可能額が、そのまま本審査でも保証されるわけではない点に注意が必要です。

03 本審査とは

本審査は、購入する物件や工事請負契約の内容が確定した後に行う、正式な審査です。申込者本人の状況に加えて、物件そのものの担保価値や、契約内容の詳細まで含めて確認されます。

審査には、事前審査より多くの書類が必要になり、期間も1〜2週間程度かかることが一般的です。保証会社の審査を経る金融機関も多く、事前審査より確認項目が多い分、慎重に進められます。

本審査を通過し、金融機関との金銭消費貸借契約（金消契約）を結んで、初めて正式に住宅ローンの融資が確定します。

04 事前審査後に結果が変わってしまう典型的なケース

最も多いのが、事前審査から本審査までの間に、新たな借入れ（車のローン、カードローンの利用など）をしてしまうケースです。借入れが増えると返済負担率が上がり、本審査で借入可能額が減額される、あるいは否決されることがあります。

転職や独立も注意すべき変化の一つです。事前審査の段階で会社員として申し込んでいたのに、本審査までの間に転職・独立をすると、勤続年数がリセットされ、審査基準を満たさなくなる場合があります。

他にも、クレジットカードを新たに作った、分割払いを延滞してしまった、健康状態に変化があった（団体信用生命保険の加入に影響する場合がある）など、事前審査からの「状況の変化」が本審査の結果に影響することがあります。

つまり、事前審査に通ってから本審査が終わるまでの期間は、できるだけ現状を維持することが重要です。大きな買い物や新たな借入れは、本審査が終わるまで控えることをおすすめします。

05 事前審査に通りやすくするためにできること

事前審査の段階から、返済負担率が金融機関の基準内に収まっているかを確認しておくことが重要です。年収別の借入可能額の目安は、関連記事『年収300万円台でも組める？住宅ローンの借入可能額を年収別に解説』で確認できます。

他の借入れがある場合は、事前審査を申し込む前に、返済負担率への影響を試算しておくと安心です。カードローンの解約やおまとめローンの利用によって、審査結果が変わる場合もあります。

複数の金融機関に事前審査を申し込んで比較することも有効です。金融機関ごとに審査基準が異なるため、1社の結果だけで判断しないことをおすすめします。

06 本審査で追加確認されることが多いポイント

本審査では、購入する物件の担保評価が加わります。土地・建物の評価額が借入希望額に対して十分でないと判断されると、希望額どおりに借りられない場合があります。

団体信用生命保険（団信）の審査も本審査で行われることが一般的です。健康状態によっては、団信への加入条件が事前審査時の想定と異なる場合があります。

本審査の内容は金融機関によって異なるため、事前審査の段階で「本審査で追加に必要な書類・確認事項」を確認しておくと、その後の手続きがスムーズに進みます。

07 住宅ローン審査で重視される項目一覧

事前審査・本審査を通じて、金融機関が一般的に確認するとされる主な項目には、次のようなものがあります。

具体的には、年収（安定して継続的な収入があるか）、勤続年数・雇用形態（正社員・契約社員・自営業など）、完済時年齢（多くの金融機関で80歳未満などの上限が設けられています）、健康状態（団体信用生命保険への加入条件に関わります）、信用情報（他の借入れの状況、延滞の有無）、返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）、物件の担保評価（本審査で特に重視されます）などが挙げられます。

これらは金融機関によって重視する度合いが異なり、すべての項目を均等に見ているわけではありません。ある金融機関では年収を重視し、別の金融機関では信用情報を重視する、といった違いがあるため、1社の基準がすべてではないと理解しておくことが大切です。

この中でも特に重要とされるのが返済負担率です。目安として、年収400万円未満は30%程度、400万円以上は35%程度までを審査上の上限とする金融機関が多いといわれていますが、これは審査に通る上限であり、無理なく返し続けるための安全ラインとしては20〜25%程度に収めるのが望ましいとされています。詳しい考え方は、関連記事『年収300万円台でも組める？住宅ローンの借入可能額を年収別に解説』でも解説しています。

08 よくある質問

Q. 事前審査で出た借入可能額は、そのまま本審査でも通りますか？ A. 事前審査後に転職した、新たに借入れをしたといった状況の変化があると、本審査で金額が変わることがあります。状況を変えないよう意識すると安心です。

Q. 事前審査に落ちたら、本審査を受けることはできませんか？ A. 事前審査に通らなければ、通常は本審査に進むことができません。落ちた原因を確認し、他の金融機関を検討することをおすすめします。

Q. 事前審査と本審査を別々の金融機関で受けることはできますか？ A. 事前審査と本審査は同じ金融機関で受けるのが一般的ですが、複数の金融機関で事前審査を受け比較することは可能です。

Q. 本審査にはどれくらいの費用がかかりますか？ A. 事務手数料や保証料など、金融機関ごとに諸費用がかかります。詳細な金額は各金融機関の商品説明、または無料相談でご確認ください。

Q. 本審査の結果はどのように連絡が来ますか？ A. 書面や担当者からの連絡で通知されることが一般的です。連絡方法や所要日数は金融機関によって異なります。

09 事前審査から本審査までの一般的な流れ

事前審査に通過した後、土地・建物の契約を進め、契約内容が確定した段階で本審査に申し込みます。事前審査から本審査までの期間は、物件の状況によって数週間から数カ月程度になることがあります。土地から探す場合に、どの時点でどの書類が要るかは注文住宅の土地探しと審査の順番・必要書類で機関別に確かめられます。

この期間中は、勤務先・年収・借入状況などに変化がないよう、できるだけ現状を維持することが望ましいとされています。転職や新たな借入れの予定がある場合は、住宅ローンの担当者に事前に相談しておくと安心です。

本審査を通過すると、金融機関との金銭消費貸借契約（金消契約）を結び、正式に融資が実行されます。

10 本審査で結果が変わってしまった場合の対処法

本審査で当初の想定より借入可能額が減ってしまった場合、資金計画全体を見直す必要があります。頭金を追加する、建物の仕様を見直すなど、複数の選択肢を検討することになります。

他の金融機関で改めて事前審査・本審査を受け直すという方法もあります。ただし、その分スケジュールが延びる可能性があるため、契約している工務店やハウスメーカーとの調整も必要になります。

「本審査で結果が変わってしまった」という場合も、諦めずにまずは状況をご相談ください。他の金融機関を含めた選択肢を一緒に検討します。

11 事前審査・本審査それぞれで確認しておきたいチェックリスト

事前審査の前には、年収・勤続年数・他の借入状況を整理し、返済負担率がおおよその基準内に収まっているかを確認しておきましょう。信用情報に不安がある場合は、事前に開示請求して確認しておくと安心です。

事前審査に通過した後は、新たな借入れやクレジットカードの契約、転職、大きな買い物を控えることが基本です。日々の支払い（家賃、公共料金、クレジットカード）も延滞なく続けることが重要です。

本審査の前には、物件関連の書類（重要事項説明書、売買契約書、工事請負契約書など）に不備がないか確認しておきましょう。書類の不備は審査の遅れにつながる場合があります。

これらのポイントを押さえておくことで、事前審査から本審査までをスムーズに進めやすくなります。

12 つなぎ融資が必要な場合の注意点

注文住宅の場合、土地の決済や着工金の支払いなど、本審査・融資実行前に資金が必要になるタイミングがあり、つなぎ融資を利用するケースがあります。

つなぎ融資の利息も資金計画に含めて考える必要があります。本審査の結果によって融資実行のタイミングが変わると、つなぎ融資の期間や利息にも影響する場合があります。

つなぎ融資を含めた資金計画についても、事前審査の段階から確認しておくと、その後の見通しが立てやすくなります。

13 共働き世帯・ペアローンの場合の事前審査・本審査

夫婦それぞれの収入を合わせるペアローンや収入合算を利用する場合、事前審査・本審査ともに、双方の年収・勤続年数・信用情報が確認されます。片方だけの状況変化でも、結果に影響することがあります。

産休・育休の予定や転職の予定がある場合は、事前審査を申し込む前に、住宅ローンの担当者に伝えておくことをおすすめします。収入状況の見込みを踏まえた審査の進め方を相談できます。休業中の申込みの可否と勤務先に頼む書類は、育休中・産休中の住宅ローンの申込みに機関別にまとめています。

ペアローンは借入可能額を増やせる可能性がある一方、審査の対象者が増える分、状況変化のリスクも増えます。夫婦で情報を共有しながら進めることが大切です。

14 事前審査から本審査まで、安心して進めるために

事前審査と本審査の違いを理解しておくことで、「なぜ結果が変わったのか分からない」という不安を減らすことができます。事前審査が通った後も、本審査が終わるまでは慎重に過ごすことが大切です。

「今の状況で事前審査は通りそうか」を知りたい方は、住宅ローン審査診断や無料相談で、現在の年収・借入状況を踏まえた目安を確認してみてください。