つなぎ融資と土地先行融資の違いは？お金の流れを図で解説

違いは、お金を受け取るタイミングと、先に借りた元金の返し方です。土地代だけでなく、工事途中の支払いまで並べると、自分に必要な融資を整理できます。

• つなぎ融資は、完成前に一時的に借り、住宅ローンの資金で精算する方法。
• 土地先行融資には、住宅ローンを土地購入時と建物完成時に分けて受け取る商品がある。
• 両方を組み合わせる場合もある。 各支払日に使えるお金を確認する。

出典：りそな・土地先行プラン・併用の案内

下表は楽天銀行の「つなぎローン」と、ドコモSMTBネット銀行の「土地先行プラン」を比べたものです。各方式の共通条件ではなく、具体的な商品例として見てください。

出典：楽天銀行・土地先行プラン。楽天銀行の説明書は2025年9月25日基準。申込時には最新条件を確認してください。

注文住宅では、土地購入から完成までに支払いが分かれる場合があります。下の図は、土地先行プランとつなぎ融資を併用する例です。

図はドコモSMTBネット銀行・対面相談コースの案内を基にした整理です。支払回数・時期・金額は契約ごとに異なります。出典：併用の案内・支払いの流れ

土地代を借りられても、工事途中の資金は別に必要。 土地購入時と完成時の2回融資だけで、着工金・中間金まで賄えるとは限りません。

貯蓄が少ない場合は、利息や返済額を差し引いた後に、支払いへ回せる金額を確認しましょう。特に、次の2つの場面がポイントです。

① 初回融資で、費用が差し引かれるとき

楽天銀行のつなぎローンは、融資の都度、利息が差し引かれ、初回は融資事務手数料も差し引かれます。残った金額で土地代や工事代金を払えるか確認しましょう。登記費用など、別に支払う費用も確認が必要です。出典：楽天銀行

② 完成時に、つなぎ融資を精算するとき

ドコモSMTBネット銀行・対面相談コースの例では、2回目の住宅ローンからつなぎ融資を精算します。残った金額で建物の残金を払えるか確認しましょう。ほかの諸費用があれば、それも含めて整理します。出典：併用の案内

図は金額の計算方法を示すもので、借入可能額や費用の割合を示すものではありません。

建築中の毎月の支払いも確認。 りそなの解説には、つなぎ期間中に利息を払う例があります。家賃と重なる場合も考え、完成までの家計に無理がないか見積もりましょう。出典：りそな

金利だけで費用の優劣は決まりません。同じ借入額・期間で、利息・手数料・登記費用を含めて比較します。期間や担保なども商品ごとに異なります。

出典：楽天銀行・土地先行プラン。表は確認項目の抜粋で、すべての条件を網羅するものではありません。担保の手続きや保険の内容も、申込先に説明を求めましょう。

商品名だけで決めない。 SBI新生銀行には「元金一括返済型住宅ローン（つなぎ融資）」という案内があります。「住宅ローン」という名前でも、完成時に一括返済する商品があります。土地の契約と審査のどちらを先に進めるか、各時点で要る書類は土地探しと住宅ローン審査の順番にまとめています。出典：SBI新生銀行

1. 支払予定を書く：土地代・着工金・中間金・完成時の残金を、日付と金額で並べます。手付金があれば加えます。
2. 使えるお金を並べる：各支払日の自己資金と融資の入金額を確認。費用を引いた後の不足額を出します。
3. 不足する時期を伝える：土地代だけか、工事途中も足りないか。必要な融資と併用の可否を相談します。
4. 同じ条件で見積もる：利息・手数料・登記費用を含めます。完成前の利息と家賃を払えるかも確認します。
5. 変更・延期に備える：工期が延びたときの期限・追加費用と、計画変更時の再審査の要否を聞きます。

選ぶ基準は、すべての支払日に、必要なお金がそろうこと。商品名や金利だけでなく、土地の決済から建物完成までを一つの計画として確認しましょう。

住宅ローンの事前審査と本審査の違いも併せて確認できます。