注文住宅は土地探しと住宅ローン審査のどちらが先？順番と必要書類

注文住宅の土地探しと住宅ローンの審査の順番を、住宅金融支援機構と金融機関4行（りそな銀行・auじぶん銀行・PayPay銀行・三菱UFJ銀行）の公式ページで確かめると、事前審査（仮審査）を申し込める時点の案内は機関ごとに違っていました。りそな銀行のよくあるご質問は、購入物件が決まっていなくても申込可能としています。

一方、PayPay銀行のよくあるご質問は書類の用意の目途がたってから、三菱UFJ銀行の手続きの流れは希望の物件や建物計画のめどがついてからの申込みを案内しています。土地探しと審査のどちらを先にするかを定めた公式の文は、読んだ範囲（記事末尾の出典）にはなく、決まっているのは「どの時点でどの書類が要るか」です。

この記事は2026年10月13日時点の公式情報に基づきます。事前審査と本審査で結果が変わる例は事前審査と本審査の違いに、土地代や着工金を払う日ごとのお金の流れはつなぎ融資と土地先行融資の違いにまとめています。

住宅ローンの事前審査（仮審査）は、土地が決まる前に申し込める金融機関と、物件や書類のめどが立ってからの申込みを案内する金融機関に分かれます。呼び方も機関で違い、りそな銀行・PayPay銀行・三菱UFJ銀行は「事前審査」、auじぶん銀行は「仮審査」と書いています。

確認した4行のうち、物件が決まっていなくても申し込めると明記していたのはりそな銀行で、PayPay銀行と三菱UFJ銀行は書類や計画のめどが立ってからの申込みを案内しています。

出典：りそな銀行、auじぶん銀行（建築確認申請前の申込み・仮審査の書類）、PayPay銀行、三菱UFJ銀行、住宅金融支援機構のよくある質問（Q&A番号3676）。右端の列は、公式の記載を編集部が短くまとめたものです。表にない金融機関の扱いは、申込先に確認してください。

事前審査の結果は、正式な審査の結果を約束しない

住宅金融支援機構はよくある質問（Q&A番号3676）で、事前審査は仮審査であり、借入申込後の正式な審査結果を約束するものではないと説明しています。りそな銀行も事前審査承認の有効期間についての回答で、事前審査は仮の審査であり融資を約束するものではないとし、すみやかに正式審査の手続きへ進むよう案内しています。

結果に有効期限を定める機関があり、土地が決まると再審査になることがある

auじぶん銀行はよくあるご質問で、仮審査・本審査とも承認日から180日間が有効期限だとしています。期限内に次の手続きへ進むことが難しい場合は、期限内に問い合わせ窓口へ連絡するよう案内しています。180日は同行の条件で、ほかの機関の期限は申込先で確かめます。

物件が未定のまま受けた仮審査は、やり直しになる場合があります。auじぶん銀行のコラムは、物件確定後の資金計画が仮審査で承認を得ていた借入可能額より多くなりそうな場合や、自己資金比率が変わる場合は再審査となることがあると説明しています。申し込む借入額を決めるときは、注文住宅の総額と見積書で確かめる項目で費用の抜けがないかを見ておきます。

正式な申込み（本審査）の書類として、フラット35と確認した金融機関は、土地の売買契約書、建物の工事請負契約書、建築確認済証など、契約と建物の計画が分かるものを挙げています。呼び方は、りそな銀行と三菱UFJ銀行が「正式審査」、auじぶん銀行とPayPay銀行が「本審査」、フラット35が「借入れのお申込み」です。

確認した機関の記載では、正式な申込みの時点で、土地の売買契約と、建物の金額が分かる書類（工事請負契約書か見積書）が手元にある状態が前提になります。

出典：フラット35の融資手続・必要書類、りそな銀行の必要書類の一覧、PayPay銀行、auじぶん銀行、三菱UFJ銀行、ドコモSMTBネット銀行のよくあるご質問。各機関とも、ほかに本人確認や収入の書類があります。表は土地と建物に関わるものだけを抜き出しました。

フラット35は、見積書の段階でも借入れを申し込める

フラット35は、工事請負契約の前でも見積書等で借入れを申し込めます。融資手続・必要書類のページは、借入申込時に「建物の工事請負契約書（写）等」を提出せず見積書等のみを提出した場合、資金の受取りの手続きを始める前に契約書（写）等を提出する必要があるとしています。

同じページは、住宅を建設する場合の流れを、借入れの申込み、審査結果のお知らせ、設計検査、着工、中間現場検査、竣工、竣工現場検査、借入れの契約と資金の受取り、入居の順に示し、物件検査の申請と借入れの申込みの順序は問わないとしています。必要な書類は取扱金融機関によって異なるとも書かれています。

ドコモSMTBネット銀行のコラムは、承認を確認してから着工する段取りをすすめている

ドコモSMTBネット銀行のコラムは、着工後に本審査で承認されず工事請負契約を解除する場合、それまでの工事代金や違約金などを請求されるおそれがあるとし、工事請負契約の締結後に本審査を受け、ローンを組めることを確認してから着工する段取りをすすめています。銀行のコラムの記載で、契約ごとの扱いは請負契約書で確かめます。

土地代を住宅ローンで先に借りる商品には、土地だけでなく建物の工事請負契約まで結んでから審査を申し込むものがあります。ドコモSMTBネット銀行のよくあるご質問は、土地先行プランについて、ハウスメーカーが決まっていない場合は土地決済を行うことはできず、審査申込時に土地の売買契約書と建物の工事請負契約書の提出が必要だとしています。

確認した3つの例では、土地代を先に借りられるか、その時点で何が要るかがそれぞれ違い、土地の契約を急ぐ前に借り方を決めておく必要があります。

出典：ドコモSMTBネット銀行、PayPay銀行、住宅金融支援機構のよくある質問（Q&A番号319）。つなぎ融資と土地先行融資の利息や返し方は、つなぎ融資と土地先行融資の違いで支払日ごとに確かめられます。

フラット35で土地の購入費も借りる場合は、土地を買った時期にも条件があります。Q&A番号319は、土地の購入日（所有権移転登記日）が申込日の前々年度の4月1日以降であることが必要だとしています。土地を先に買ってから建築会社を探す場合は、申込みの時期がこの範囲に収まるかを取扱金融機関に確かめます。

ローン特約（住宅ローン特約）は、融資の承認が得られなかったときに売買契約を解除できるようにする取り決めで、土地の売買契約を結ぶ前に有無と期限を確かめる項目です。事前審査の承認は正式な審査結果を約束しないと住宅金融支援機構が説明しているので、事前審査に通っていても、契約後に承認が得られない場合の定めが要ることになります。

不動産適正取引推進機構の「不動産のQ&A」は、ローン特約を、買主が融資の利用を前提に売買契約を結び、融資の全部または一部について承認が得られなかった場合に、契約を無条件で白紙解除したり、解除できるとしたりする約定だと説明しています。この場合、支払済みの手付金は買主に返還されるとしています。

同じQ&Aは、ローン特約を付けるときに明確にしておく項目として、次の4つを挙げています。

1. 融資申込金融機関
2. 融資金額
3. 融資が承認されるまでの期間
4. 融資が承認されなかった場合の対応策

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」も、重要事項の説明（第35条第1項第12号関係。宅地建物取引業者があっせんするローンが成立しないときの措置）で、融資が認められないときは売買契約を解除できる旨と、解除権の行使が認められる期限を設定する場合はその旨を説明するとしています。

特約には、期限が来ると解除になる型と、期限までに解除を伝える型がある

ローン特約（ローン条項）は、期日を過ぎたときの扱いが型によって違います。東京都住宅政策本部の資料「ローン条項に関するトラブル等について」は、解除条件型を、期日までに融資の承認が得られなければその経過をもって当然に契約解除となるもの、解除権留保型を、期日までに承認が得られなければ解除権が発生し、解除権の行使期限は別に設定するものと整理しています。

解除権留保型では、期限までに買主が解除を伝えなければ売買契約が続く点が、2つの型の違いです。

ドコモSMTBネット銀行のコラムも、解除権留保型では買い主が契約解除の意思表示をしない限り売買契約の効力が存続すると説明しています。自分の契約がどちらの型で、期日がいつかは、売買契約書と重要事項説明書の文言で決まります。この記事では個別の契約の判断はしません。契約の前に、特約の有無・対象の金融機関・金額・期日を書面で確かめてください。

建築条件付き土地は、請負契約を結ぶ期間も確かめる

建築条件付き土地（不動産適正取引推進機構の表記は「建築条件付土地」）は、土地の売主または売主が指定する建築業者と、一定期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件にした土地の売買です。同機構のQ&Aは、請負契約が締結に至らなかった場合に土地の売買契約が解除され、売主が受領済みの手付金等の全額を返還することなどが、土地売買契約書に約定されているかを確認するよう案内しています。

土地も建築会社も未定の人は事前審査の受付条件と有効期限から、買いたい土地がある人は売買契約書のローン特約から確かめます。土地代を借りて払いたい人とフラット35を使いたい人は、土地代を先に借りられる商品かどうかを先に確かめます。

事前審査に申し込む借入額は、土地と建物の合計から考えます。年収に対してどこまで借りられるかの見方は住宅ローンは年収の何倍まで借りられるかに、年収300万円で3,500万円を借りる場合の計算は年収300万円で3,500万円の住宅ローンにあります。登記や融資手数料などの費用は注文住宅の諸費用で確かめられます。

土地探しから入居までの流れのなかで、審査は、土地探しと並行する事前審査と、契約書がそろってからの正式な申込みの2か所に入ります。順番に並べたのは編集部で、各段階の内容は、ここまでに引いた金融機関・住宅金融支援機構・不動産適正取引推進機構の資料によります。

事前審査は土地探しの段階、正式な申込みは土地の売買契約と工事請負契約（フラット35は見積書でも可）の後に位置します。

図は、確認できた手続きを並べたもので、期間は示していません。土地の売買契約から決済までの日数や、事前審査から正式な申込みまでの日数を定めた公式の資料は、読んだ範囲では見当たらず、契約と金融機関ごとに決まります。各段階で手元に置く書類は次のとおりです。

1. 借入額の見通しを立てる：土地と建物の合計と、借りる額を決めます。手元に置くのは、収入の書類（りそな銀行の一覧では、給与所得者は前年分の源泉徴収票）と、他の借入れの返済予定表です。
2. 事前審査を申し込む：申込先が物件未定でも受け付けるか、結果の有効期限があるかを確かめます。土地が決まって借入額や自己資金の割合が変わるときは、再審査の要否を聞きます。
3. 土地の売買契約の前に特約を確かめる：ローン特約の有無、対象の金融機関、融資金額、期日、どちらの型かを、売買契約書と重要事項説明書の案で確かめます。建築条件付き土地は請負契約の期間も見ます。
4. 土地代の払い方を決める：土地代を先に借りるなら、その商品が建物の工事請負契約まで求めるかを確かめます。フラット35は土地代だけ先に借りられないので、自己資金か他のローンで払う計画にします。
5. 建物の金額が分かる書類をそろえる：工事請負契約書（写）を用意します。フラット35で見積書等だけで申し込んだ場合は、資金の受取りの手続きの前に契約書（写）等を出します。
6. 正式な申込みをする：土地の売買契約書（写）、重要事項説明書（写）、工事請負契約書（写）、建築確認済証など、申込先が挙げる書類を出します。承認を確認してから着工する段取りを、ドコモSMTBネット銀行のコラムはすすめています。

注文住宅の土地探しと住宅ローンの審査は、事前審査を物件未定のまま申し込める金融機関なら、土地を探しながら事前審査を受け、契約書がそろってから正式に申し込む流れになります。次にやることは3つです。申し込みたい金融機関の公式ページで、物件が未定でも事前審査を受け付けるかと、結果の有効期限を確かめます。

買いたい土地が出てきたら、売買契約を結ぶ前に、ローン特約の金融機関名・融資金額・期日を書面で確かめます。土地代を先に払う必要があるなら、建物の工事請負契約がいつ結べるかを建築会社に聞き、借り方を金融機関と決めます。借入額の目安は借入可能額シミュレーションで試算できます。