注文住宅の総額はいくら？公的統計の平均と見積書で確かめる内訳

注文住宅の総額の目安に使える公的な統計は、フラット35を利用した人の集計です。中央値は、建物だけを借りた人（注文住宅の建設費）で3,900万円、土地も借りた人（土地付注文住宅の建設費と土地取得費の合計）で4,884万円で、どちらも平均より低い金額です（住宅金融支援機構の2025年度のフラット35利用者調査の集計表の第13表・全国）。

集計の対象は、2025年4月から2026年3月までに機構が買取りまたは保険付保を承認した案件のうち、注文住宅3,889件と土地付注文住宅7,733件です。フラット35を利用した人の数字で、相場そのものではありません。この記事は2026年10月13日時点の公式情報に基づきます。

フラット35利用者調査（2025年度・全国）の平均は、注文住宅の建設費が4,259.8万円、土地付注文住宅が建設費3,737.6万円と土地取得費1,575.3万円の合計で5,312.9万円です。

調査上の「注文住宅」は、建設費をフラット35で借り、土地取得費はフラット35で借りていない人を指します。「土地付注文住宅」は、建設費と土地取得費の両方をフラット35で借りた人です（調査の概要の用語の解説）。「注文住宅」には土地取得費をフラット35以外で借りた人も含まれ、土地をすでに持っている人だけの集計ではありません。

土地付注文住宅は、建物にかける金額が注文住宅より約522万円少なく、土地取得費を足した合計では約1,051万円多くなっています。

注文住宅の欄の土地取得費2.3万円は、土地の相場を示す数字ではありません。調査の概要は、土地取得費について「借地・相続等で土地取得費のない者は未記入」「注文住宅の場合はフラット３５を利用していない金額」と説明しています。

世帯の年収や借入金との関係は、同じ集計表の数値を使って統計の年収倍率と借入額の倍率の違いで整理しています。

愛知県の平均は、フラット35利用者調査（2025年度）で、注文住宅の建設費が4,402.8万円（244件）、土地付注文住宅の所要資金が5,830.5万円（342件）で、全国よりそれぞれ約143万円、約518万円高くなっています。土地付注文住宅の差のうち約343万円は、土地取得費の差です（図1）。

中央値で比べても、愛知県は全国より、注文住宅の建設費で188.5万円、土地付注文住宅の所要資金で675.5万円高い結果です。

愛知県の所要資金の平均5,830.5万円は第13表の値で、第1表の建設費と土地取得費の平均を足した値（5,830.4万円）とは端数が0.1万円違います。

土地取得費は地域による開きが大きく、同じ第1表で首都圏は2,590.0万円、東海圏（愛知県・岐阜県・静岡県・三重県）は1,453.5万円です。愛知県の集計は244件と342件で、市区町村ごとの違いは集計表からは分かりません。土地から買う場合は、候補地の価格に置き換えて計算してください。

フラット35利用者調査の「建設費」は、建物本体の工事費だけの金額ではなく、設計費・工事監理費・除却工事費・屋外附帯工事費なども合計した予定額です。調査の概要は、建設費を「主体工事費、主体工事に付随する電気、給排水、ガス設備、太陽熱温水器の各工事費、設計費、工事監理費、除却工事費、屋外附帯工事費、その他必要な費用の合計額（予定）」と説明しています。

一方で、この説明には、登記費用・融資手数料・火災保険料・印紙代といった費用の名前は挙がっていません。「その他必要な費用」に何が入るかも、調査の概要には書かれていません。統計の建設費や所要資金は、支払う金額のすべてを足した数字とは限らないものとして読んでください。

国土交通省の令和7年度住宅市場動向調査では、注文住宅を取得した世帯が満足していないものとして「価格（予定より高くなった）」を挙げた割合が36.1%で、選択肢の中で最も多くなっています（「特になし」は32.9%）。対象は、自分が住む目的で建築した住宅に令和6年度（2024年4月〜2025年3月）に入居した全国の世帯で、注文住宅の調査票の回収数は735です。

同じ調査の報告書は、注文住宅の住宅建築資金（土地購入資金を除く）を全国平均5,233万円・中央値4,000万円としています。土地を購入した新築世帯に限ると、住宅建築資金と土地購入資金の合計は全国平均7,646万円・中央値5,100万円です。

住宅市場動向調査はフラット35の利用者に限らない調査で、対象も金額の定義もフラット35利用者調査と違います。2つの調査の金額を並べて、どちらが高いかを比べることはできません。予定より高くなった理由も、この調査の結果からは分かりません。

注文住宅の総額は、本体工事・付帯工事・諸費用・土地の4つに分けると、区分ごとに金額を確かめる書類を決められます。「本体工事」「付帯工事」（別途工事費という呼び方もあります）の公的な定義は、今回読んだ調査の概要と住宅金融支援機構のよくある質問には見当たりません。そこで、この記事では4つの区分を次のように定義します。

• 本体工事：建物そのものを建てる工事。請負契約書の請負金額の中心になる部分
• 付帯工事：建物の外や敷地で行う工事と、建物に据え付ける設備の工事。外構、地盤改良、既存家屋の取壊し、水道管・下水道管の引込みなど
• 諸費用：工事ではない費用。設計費用、申請・検査の費用、融資手数料、印紙代、火災保険料、登記費用など
• 土地：土地の代金と、土地購入の仲介手数料

本体工事と付帯工事は請負契約書や注文書・注文請書、諸費用は金融機関・保険会社・司法書士などの書類、土地は売買契約書と請求書で金額を確かめます（図2）。

どの費用が請負金額に入るかは、契約によって違います。機構のよくある質問（Q&A番号338）は、外構工事や設計費用などを、請負金額に「含まれない場合であっても」借入対象になる費用として挙げています。同じ費用が請負金額に入る場合と入らない場合がある、という前提の書き方です。区分の名前ではなく、項目が見積書に入っているかどうかで確かめてください。

総額に占める各区分の割合は、今回読んだ公的な資料（フラット35利用者調査、住宅市場動向調査、機構のよくある質問）には載っていないため、この記事では示しません。

見積書に入っているかを確かめる項目は、住宅金融支援機構がフラット35の借入対象として挙げている費用の一覧から拾えます。機構のよくある質問（Q&A番号338）は、住宅を建設する場合について、請負金額に含まれなくても借入対象になる費用を25項目挙げています。同じ一覧はQ&A番号487にもあります。この25項目を、編集部がこの記事の区分に並べ直しました。

25項目は、付帯工事にあたるものが8項目、土地に関わるものが1項目、諸費用にあたるものが16項目に分かれます。並べ方は編集部によるもので、費用の名前と確認書類は機構の記載です。

カーテン、エアコン、照明器具などの費用は、機構の同じページで「請負金額や購入する住宅の売買金額に含まれるものは対象」とされています。見積書の金額に入っているかを項目名で確かめてください。

機構の一覧は借入対象になる費用を示したもので、かかる費用をすべて挙げたものではありません。引っ越しの費用や、据付け工事を伴わない家具・家電は、一覧に見当たりません。

印紙税・登録免許税・融資手数料など、諸費用の費目ごとの金額の決まり方と試算は、注文住宅の諸費用の一覧にまとめています。

先に確かめる項目は、土地をこれから買うか、建て替えか、頭金（手持金）を入れるかで変わります。建て替えでは既存家屋の取壊しと石綿の事前調査、土地から買う場合は仲介手数料と登記費用が、確かめる項目に加わります。

フラット35利用者調査（2025年度・全国）の手持金の平均は、注文住宅で839.8万円、土地付注文住宅で481.1万円です。所要資金の平均に対する割合は、平均値どうしの計算で約19.7%と約9.1%にあたります。頭金を入れずに借りる場合の考え方はフルローンの仕組みで扱っています。

総額のうち住宅ローンで借りられる範囲は商品と金融機関ごとに違い、フラット35では、請負契約書に記載のある請負金額と、確認書類で金額を確かめられる一覧の費用が借入対象です。借入額は、フラット35のご利用条件で、100万円以上1億2,000万円以下かつ建設費以内とされています。土地取得費に対する借入れを希望する場合は、その費用を建設費に含めます。

借入対象にならない費用と、借入額の上限を超える分は、手持金で支払う金額になります。フラット35以外の住宅ローンでどの費用まで借りられるかは、申し込む金融機関に費用の名前を挙げて確かめてください。

土地の代金や着工金・中間金など、建物の完成前に支払う分の資金の流れは、つなぎ融資と土地先行融資の違いで図にしています。機構の一覧にも、つなぎローンに係る費用（金利、融資手数料など）が挙がっています。

注文住宅の総額は、総額、内訳、借りられる範囲、月々の返済額の順に確かめると、借入額を決めるのに必要な数字がそろいます。順序は編集部が並べたもので、各段階で使う内容は上の一次資料によります。4つの段階で使うのは、見積書と請負契約書、費用の一覧、金融機関の案内、住宅ローン簡易シミュレーションです（図3）。

1. 見積書と請負契約書の案の合計に、契約の外で支払う費用（土地、登記、ローンの手数料、保険など）を足して、総額を出す。
2. 上の表の25項目と照らして、見積書に入っていない項目と、金額が未定の項目に印を付ける。
3. 借りる予定の金融機関に、費用ごとに借入対象になるかを確かめる。借入対象にならない費用は、手持金で支払う金額として合計する。
4. 総額から手持金を引いた借入額で、月々の返済額を計算する。

返済期間35年の場合、借入額が100万円増えるごとに、月々の返済額は年1.0%の仮定で2,823円、年4.0%の仮定で4,428円増えます（元利均等返済・ボーナス払いなし。金利は仮定で、特定の金融機関の適用金利ではありません）。

金利と返済期間ごとの月々の返済額は3,500万円を借りたときの月々の返済額に表があります。自分の金額では住宅ローン簡易シミュレーションで計算できます（金利は0.3〜7%の範囲で入力）。

手元に見積書がある方は、表の25項目のうち見積書に載っていない項目を数え、施工会社に「見積もりに含まれているか、別に支払うか、不要か」を確かめてください。

見積書がまだない方は、候補地の土地の価格と、フラット35利用者調査の建設費の平均・中央値を仮の数字として置き、月々の返済額まで一度計算して、未定の数字を書き出します。統計の数値は2025年度のもので、次の年度の集計表が公表されたら置き換えてください。