住宅ローンは年収の何倍まで借りられる？年収倍率と返済負担率の違い

住宅ローンを年収の何倍まで借りられるかは、金利・返済期間・他の借入れの返済額で変わり、同じ年収でも1つの倍率にはなりません。この記事が根拠にしたのは、住宅金融支援機構のフラット35のご利用条件です。このページは、すべての借入れの年間合計返済額が年収に占める割合の上限を、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下と定めています。記事の倍率は、この2つの割合から編集部が逆算した数字で、機構が公表している数字ではありません。

返済負担率（フラット35の用語では総返済負担率）は「返済比率」とも呼ばれます。年収倍率は、所要資金や借入額が年収の何倍かを示す数字です。この記事では、借入額を年収で割った数字を「借入額の倍率」、住宅金融支援機構の調査が公表している数字を「統計の年収倍率」と呼び分けます。

記事の内容は2026年10月13日時点の公式情報に基づきます。返済負担率の基準を一次資料で確認できたのはフラット35だけで、民間金融機関の基準は金融機関ごとに異なり、この記事では確認できていません。「年収の5〜7倍が目安」という説明を見かけることがありますが、根拠となる一次資料を編集部は確認できていないため、この記事では目安として扱いません。

試算の前提は、元利均等返済・金利は全期間一定・毎月払いのみ（ボーナス払いなし）・事務手数料などの諸費用は除外です。金利はすべて仮定で、特定の金融機関の適用金利ではありません。上限を示す倍率は小数第2位以下を切り捨て、借入額の上限は万円未満を切り捨てています。記事の数値は基準に当てはめた計算の結果で、審査の結果を示すものではありません。計算式は住宅ローンの金利から利息を計算する方法で説明しています。

フラット35の基準に当てはめる年収は、手取りではなく額面の年収です。フラット35のご利用条件によると、年収として使う金額は、原則として申込年の前年の収入を証する公的証明書に記載された金額で、給与収入のみの人は給与収入金額です。給与収入金額は税金や社会保険料を差し引く前の金額なので、倍率の分母も額面の年収になります。

基準が年間の返済額の割合なので、同じ借入額でも金利と返済期間によって年間の返済額が変わり、基準に収まる借入額を年収で割った倍率も変わります。

基準から倍率を逆算する計算は、年収に基準の割合を掛ける、12で割る、金利と返済期間から借入額を逆算する、年収で割る、の4段階です。年収500万円・基準35%以下・年1.5%・35年の仮定では、年間の返済額の上限は175万円、毎月の上限は145,833円、借入額の上限は4,762万円で、年収の9.5倍になります（図1）。

フラット35の総返済負担率の基準を返済期間35年・他の借入れなしで借入額の倍率に直すと、金利が年1.5%の仮定で、年収400万円未満（30%以下）は年収の8.1倍、400万円以上（35%以下）は9.5倍が計算上の上限です。年4.0%の仮定では、5.6倍と6.5倍に下がります（図2）。

金利が1%上がるごとに、借入額の倍率は35%以下の基準で約1.0〜1.5倍、30%以下の基準で約0.8〜1.3倍下がります。

参考として、フラット35（返済期間21〜35年）の金利の範囲は、2026年10月現在で年3.83%〜5.84%です（新機構団信付き・融資率9割以下の場合。融資率9割超は年3.94%〜5.95%。フラット35の商品ページ、フラット35の金利情報）。範囲の下限の年3.83%で同じ計算をすると、30%以下の基準で5.7倍、35%以下の基準で6.7倍になります。借入金利は取扱金融機関により異なるため（フラット35のご利用条件）、検討中の金融機関が示す金利で計算し直してください。

年収400万円を境に倍率が変わるのは、基準が30%以下から35%以下に切り替わるためです。35年・年1.5%の仮定では、年収399万円は8.1倍（3,257万円）、年収400万円は9.5倍（3,810万円）が上限になります。年収300万円台の計算は年収300万円で3,500万円を借りられるかの逆算で扱っています。

年収に表の倍率を掛けると、借入額の上限の目安になります。倍率は切り捨てているので、掛け算の結果は逆算した上限より少し小さくなります（年収500万円・年1.5%の仮定では、9.5倍で4,750万円、逆算では4,762万円）。

自分の年収と金利で計算し直すときは、NIKO ESTATEの借入可能額シミュレーションが使えます。入力できる範囲は、世帯年収200万〜1,000万円、返済負担率20〜35%、金利0.3〜7%、返済期間10〜50年です。年収250万〜600万円の上限を並べた表は、年収別の借入可能額の早見表にあります。

返済期間を短くすると、同じ基準・同じ金利でも借入額の倍率は下がります。年収400万円以上（35%以下）・年1.5%の仮定では、35年の9.5倍に対して、30年は8.4倍、25年は7.2倍、20年は6.0倍です。

フラット35の借入期間の上限は、「80歳」から申込時の年齢（1年未満切上げ）を引いた年数と35年の、いずれか短い年数です（フラット35のご利用条件）。申込時の年齢によっては35年より短くなり、その分だけ倍率も下がります。年齢から返済期間を逆算する方法は、40代からの住宅ローンは何年借りられるかで扱っています。

他の借入れがある場合、フラット35の基準では、その年間返済額が年収に占める割合の分だけ住宅ローンに使える割合が減り、借入額の倍率も同じ比率で下がります。年収450万円で自動車ローンの返済が月3万円（年36万円・年収の8.0%）あると、住宅ローンに使える割合は35%から27.0%になり、35年・年1.5%の仮定で倍率は9.5倍から7.3倍に下がります。

フラット35のご利用条件は、合計する借入れとして、フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードによるキャッシング、商品の分割払いやリボ払いによる購入を含む）などを挙げ、収入合算者の分も含むとしています。

年収と他の借入れの状況ごとに計算すると、借入額の倍率は年1.5%の仮定で6.3〜9.5倍、年3.0%の仮定で5.0〜7.5倍の幅になります。

表の最後の行（収入を合算した場合）は、ご利用条件の基準の表に合算後の年収を当てはめて編集部が計算したものです。合算した場合の年収の見方は、申し込む取扱金融機関に確認してください。

フラット35は、申込本人と要件に当てはまる人の収入を合算して申し込めます（フラット35の収入合算）。最後の行の4,762万円は、合算後の年収500万円に対しては9.5倍ですが、申込本人の年収300万円に対しては15.8倍にあたります。倍率を比べるときは、分母が本人の年収か合算後の年収かを確かめます。合算できる人の要件はペアローン・収入合算・連帯債務の違いにまとめています。

住宅金融支援機構のフラット35利用者調査が公表している年収倍率は、注文住宅では建設費を、土地付注文住宅では所要資金を世帯年収で割った数字で、借入額を年収で割った倍率ではありません。フラット35利用者調査の2025年度集計表の第14表では、注文住宅（全国3,889件）が平均6.9倍・中央値6.5倍、土地付注文住宅（全国7,733件）が平均7.8倍・中央値7.6倍です。

同じ資料の「調査の概要」によると、統計の年収倍率と借入額の倍率には、次の3つの違いがあります（図3）。

• 分子：所要資金は、注文住宅では予定建設費と土地取得費の合計で、手持金で支払う分も含む
• 分母：世帯の年収は、利用者と収入合算者の年間収入の合計（賞与を含む借入申込時の年間収入額）
• 集計の方法：各利用者の倍率を合計して件数で割った平均で、借りられる上限ではなく利用者の実績を示す

第1表の平均値どうしで計算し直すと、手持金を除いた借入金は世帯年収の4.8倍（注文住宅）と6.5倍（土地付注文住宅）で、所要資金の倍率（5.9倍・7.2倍）より小さくなります。

第14表の平均は各利用者の倍率を平均した数字なので、平均値どうしを割った5.9倍・7.2倍とは一致しません。編集部で計算した倍率は、統計の分子を借入金に置き換えるとどのくらい変わるかを見るための参考値です。

利用者の総返済負担率は、フラット35利用者調査の2025年度集計表の第23表で、注文住宅が平均23.0%、土地付注文住宅が平均26.4%です。30.0%以上の利用者は、注文住宅で3,889件中651件（16.7%）、土地付注文住宅で7,733件中2,577件（33.3%）でした。調査の対象はフラット35の利用者で、住宅ローンの利用者全体の集計ではありません。同じ集計表の建設費・土地取得費の平均と中央値は注文住宅の総額の平均と愛知県の数値で扱っています。

借入額が年収の10倍になる計画は、フラット35の基準（年収400万円以上・35%以下）に当てはめると、返済期間35年・他の借入れなしでも、金利が年1.1%以下の仮定でしか基準に収まりません（0.1%刻みで計算）。年1.2%の仮定では上限が9.9倍になります。年収400万円未満（30%以下）では、収まるのは年0.2%以下の仮定です。

年収の10倍を35年で返すときの返済負担率は、年1.0%の仮定で33.9%、年2.0%の仮定で39.8%、年4.0%の仮定で53.2%になります。

統計の年収倍率では、10.0倍以上の利用者が注文住宅で3,889件中400件（10.3%）、土地付注文住宅で7,733件中1,008件（13.0%）います（フラット35利用者調査の2025年度集計表の第14表）。分子は建設費や所要資金で手持金で支払う分を含み、分母は世帯年収なので、借入額が本人の年収の10倍という意味ではありません。

借入額を先に決めて必要な年収を逆算する例は、3,500万円を頭金なしで借りたときの月々の返済額に、金利別の表があります。

自分が借りられる倍率は、年収、他の借入れの返済額、金利、返済期間の順に数字を確かめると計算できます。順序は編集部が計算の流れに沿って並べたもので、基準の内容はフラット35のご利用条件によります。

1. 前年の収入を証する公的証明書で給与収入金額（額面）を確かめ、年収400万円未満か400万円以上かを見る。収入を合算するときは合算後の年収を当てはめる（基準の表に合算後の年収を当てはめるのは編集部の計算なので、年収の見方は取扱金融機関に確認する）
2. 自動車ローン・教育ローン・カードローン・分割払い・リボ払いなど、すべての借入れの毎月の返済額を合計し、12を掛けて年収で割る
3. 基準の割合（30%または35%）から2の割合を引き、住宅ローンに使える割合を出す
4. 検討中の金融機関が示す金利と、年齢から決まる返済期間で借入額を逆算し、年収で割って倍率にする
5. 統計の年収倍率と比べるときは、分子（所要資金か借入額か）と分母（世帯年収か本人の年収か）をそろえる

フラット35以外の住宅ローンを検討する場合は、返済負担率の基準が金融機関ごとに異なるため、3で使う基準の割合を申し込む金融機関に確認してください。逆算した借入額の毎月の返済額は、住宅ローン簡易シミュレーションで確かめられます。

年収倍率を調べるときは、先に年収の額面と、すべての借入れの毎月の返済額を書き出してください。次に、検討中の金融機関が示す金利と、年齢から決まる返済期間を確かめ、返済負担率の基準から借入額を逆算します。

見積もりの総額や希望の借入額が逆算した上限を超える場合は、他の借入れの返済額、収入合算、手持金、返済期間のどれを見直すと差が縮まるかを、同じ計算で比べられます。金利と商品条件は変わるため、申込みの前に公式ページの最新の情報を確認してください。