住宅ローンを40年・50年で組むと月々と総返済額はどう変わる？

返済期間を延ばすと月々が下がるのは、同じ借入額を多い回数に分けて返すためで、総返済額が増えるのは利息のかかる期間が長くなるためです。金利が高い仮定ほど増え方は大きく、借入額3,000万円・年4.0%の仮定では、35年を40年にすると月々は7,450円減り、総返済額は約439万円増えます。

記事の内容は2026年10月13日時点の公式情報に基づきます。35年を超える期間は「40年ローン」「50年ローン」「超長期ローン」とも呼ばれますが、選べるのは一部の商品です。住宅金融支援機構のフラット35は最長35年で（フラット35の商品ページ）、36年以上は条件の違うフラット50などが対象になります。

試算の金利はすべて仮定で、特定の金融機関の適用金利ではありません。前提は、借入元金3,000万円・元利均等返済・金利は全期間一定・毎月払いのみ（ボーナス払いなし）・事務手数料や保証料などの諸費用は除外です。毎月の返済額は円未満を四捨五入し、総返済額は「毎月の返済額×返済回数」で計算して万円未満を四捨五入しています。計算式は住宅ローンの金利から利息を計算する方法で説明しています。

借入額3,000万円を年1.5%の仮定で借りたときの月々の返済額は、返済期間35年が91,855円、40年が83,152円、50年が71,102円です（元利均等返済・ボーナス払いなし・諸費用は除外）。総返済額は35年の約3,858万円に対し、40年は約3,991万円、50年は約4,266万円になります（図1）。

金利を変えても、期間が長いほど月々が少なく総返済額が多いという並びは同じです。年1.0%の仮定では40年の月々が75,857円・総返済額が約3,641万円、年4.0%の仮定では125,382円・約6,018万円になります。

35年との差で見ると、金利が高い仮定ほど月々の減り方は小さく、総返済額の増え方は大きくなります。40年に延ばしたときの月々の減少は年1.0%で8,829円・年4.0%で7,450円、総返済額の増加は年1.0%で約84万円・年4.0%で約439万円です（差は丸める前の総返済額どうしで計算）。

上の2つの表は、35年と40年・50年の金利が同じ場合の計算です。期間が長い商品のほうが金利が高い例もあり、その場合の差は、金利の上乗せを扱うあとの節で計算しています。

月々の返済額を1,000円下げるごとに増える総返済額は、借入額3,000万円・年1.5%の仮定で、40年に延ばす場合が約15.3万円、50年に延ばす場合が約19.7万円です。期間を長くするほど、同じ1,000円を下げるために増える利息が多くなります。

この値は、期間の延ばし方を比べるために編集部が上の表から計算した目安です。年1.5%の仮定で40年から50年へさらに10年延ばす部分だけを取り出すと、月々は12,050円減り、総返済額は約275万円増えます。

残高の減り方も変わります。年1.5%の仮定で10年返済したあとの残高は、35年が約2,297万円、40年が約2,409万円、50年が約2,565万円です。PayPay銀行は50年ローンの案内ページで、借入期間が長いほど残高の減り方が緩やかになり、将来売却するときに売却金額が残高を下回る場合があると説明しています（PayPay銀行「50年ローンで家計にゆとりを！」）。

35年を超える期間に金利が年0.3%上乗せされると仮定すると、3,000万円を40年で借りたときの月々の減少は、上乗せがない場合の8,703円から4,133円に縮み、総返済額の増加は約133万円から約353万円に広がります（基準は年1.5%・35年。上乗せ後は年1.8%。図2）。

50年の場合も、上乗せがあると月々の減少は20,753円から15,990円に縮み、総返済額の増加は約408万円から約694万円に広がります。

金利の扱いは商品ごとに違います。PayPay銀行は「お借入期間が35年を超えるご契約の場合、年0.30％の金利上乗せが発生します」としています（50年ローンの案内ページ）。三井住友信託銀行は、最長40年の取扱いについて「借入期間を長くすることによる金利の上乗せはありません」としています（三井住友信託銀行「借入期間40年のお取り扱い」）。

フラット35とフラット50の金利の範囲で比べた場合

住宅金融支援機構の商品では、2026年10月現在の金利の範囲が、フラット35（返済期間21〜35年）で年3.83%〜5.84%、フラット50（36〜50年）で年4.10%〜6.02%です（フラット35の商品ページ、フラット50の商品ページ）。範囲の下限どうしでは、フラット50のほうが年0.27%高くなっています。

フラット35の範囲は新機構団信付き・融資率9割以下の場合のもので、9割超は年3.94%〜5.95%です（フラット35の金利情報）。範囲の下限を仮に当てはめると、3,000万円・35年・年3.83%は月々129,791円・総返済額約5,451万円、50年・年4.10%は月々117,706円・約7,062万円で、月々は12,085円減り、総返済額は約1,611万円増えます。40年・年4.10%は月々127,254円・約6,108万円で、月々の減少は2,537円、総返済額の増加は約657万円です。

同じ仮定で36年・年4.10%にすると月々は132,966円になり、35年・年3.83%より3,175円多くなります。期間を1年延ばしても、金利の差のほうが大きく効くためです。いずれも範囲の下限を当てはめた計算で、実際の借入金利は取扱金融機関や融資率などで異なります。

返済期間40年・50年を選べるかどうかは、申し込む商品の最長期間と完済時の年齢の条件によって変わり、編集部が公式ページで確認できた3つの例でも条件はそれぞれ違います。40年・50年を扱う金融機関の数や割合は一次資料で確認できていないため、確認できた例だけを挙げます。

完済時の年齢は「借入時の年齢＋返済期間」なので、完済時80歳未満が条件の商品で50年を選ぶには、借入時の年齢がおよそ30歳未満である必要があります。「80歳まで」の条件があっても、35歳で借りれば選べる期間は45年より短くなります。年齢を月単位でどう数えるかは、商品ごとに確認してください。

40年・50年の列で80歳以上になる組み合わせは、上の3つの例の年齢条件では選べないか、境目にあたります。年齢から選べる期間が35年より短くなる場合の計算は40代からの住宅ローンは何年借りられるか、子などを後継者にして期間を取る方法は親子リレー返済の仕組みで扱っています。

フラット50の借入期間の上限は「80歳−申込時の年齢（1年未満切上げ）」と50年のうち短いほうという式なので、50年を選べるのは切り上げた年齢が30歳までの場合、40年を選べるのは40歳までの場合になります（図3）。式はフラット50のご利用条件（2026年4月1日現在の記載）によります。

同じページには、申込要件として「申込時の年齢が満44歳未満の方」とあり、親子リレー返済を利用する場合は満44歳以上でも申し込めます。借入期間は36年以上です。満43歳と数か月の場合は切り上げた年齢が44歳になるので、上限は36年です。

年収の50%を超えて合算した収入合算者（収入を合算する家族）がいる場合は、申込みご本人と収入合算者のうち高いほうの年齢が基準になります。夫婦で合算する場合は、年上の人の年齢で上限を計算してください。

対象は長期優良住宅などで、借入額は建設費の9割以内

フラット50は、フラット50の商品ページで「長期優良住宅、予備認定マンション、管理計画認定マンションのいずれかを取得する場合にご利用いただける最長50年の全期間固定金利住宅ローン」と説明されています（注記の番号は省略）。注文住宅では、建てる家が長期優良住宅の認定を受けるかどうかが最初の確認事項です。

借入額は、建設費または購入価額（非住宅部分を除く）の9割以内です（フラット50のご利用条件）。頭金なしで建設費の全額を借りたい場合について、同じページには、フラット35またはフラット20と併せて利用すれば建設費または購入価額以内まで借りられ、その場合もフラット50の融資率（建設費・購入価額に対する借入額の割合）の上限は9割のまま、とあります。

併用すると金利と期間の違う2本の借入れになります。頭金なしのときにフラット35で金利と審査がどう扱われるかは3,500万円を頭金なしで借りた場合の試算で整理しています。

フラット35を申し込める金融機関のうち、フラット50を取り扱っていない金融機関があるとも書かれています。商品ページの注意事項には「【フラット３５】と比べて完済時年齢が高くなり、総返済額が増加する可能性があります」とあります。

年収400万円で他の借入れがない場合、3,000万円・年1.5%の仮定での返済負担率は、35年が27.6%、40年が25.0%、50年が21.4%です（小数第2位切り上げ）。返済負担率（フラット35の用語では総返済負担率。年収に占める、すべての借入れの年間合計返済額の割合）は「返済比率」とも呼ばれ、年間の返済額が減るぶん下がります。

フラット50の基準は、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下で（フラット50のご利用条件）、フラット35の基準と同じです（フラット35のご利用条件）。金利が高い仮定では、期間を延ばしても基準を満たす年収の下限はあまり下がりません。

下限の年収は基準に当てはめた計算の結果で、借りられることを示すものではありません。民間の金融機関の基準は金融機関ごとで、この記事では扱っていません。年収300万円の場合の借入額の逆算は年収300万円で3,500万円は借りられるかにあります。

40年で借りたあとに繰上返済（予定より先に元金を返すこと）で期間を縮めると、利息の総額は減ります。3,000万円・年1.5%・40年の仮定で、10年後に300万円を繰り上げて返し、毎月の返済額を変えない場合、返済は約4年6か月短くなり、利息は約155万円減ります。

同じ条件で100万円を返す場合は、約1年6か月短くなり、利息は約55万円減ります。どちらも残高がなくなるまで同じ月々で返し続ける概算で、短くなる期間の決め方は金融機関の計算方法によります。繰上返済の手数料と、期間を縮めたあとの金利の扱いは、確認できた3つの例でも次のように違います。

• 住宅金融支援機構（フラット50）：繰上返済手数料は必要ありません。一部繰上返済の返済額は、インターネットサービス「住・My Note」で申し込む場合は10万円以上、取扱金融機関の窓口では100万円以上です（フラット50のご利用条件）。
• PayPay銀行：一部繰上返済の手数料は、ホームページでの手続きは無料、電話での手続きは5,500円（税込）です（PayPay銀行「商品要項」、2025年4月22日現在の記載）。35年を超えて借り、繰上返済で期間が35年以内になっても、金利の上乗せは続くとしています（50年ローンの案内ページ）。
• 三井住友信託銀行：借入後に期間を短縮する場合は、変更手数料11,000円（税込）がかかるとしています（借入期間40年のお取り扱い）。

「長く借りておいて、あとで縮める」前提で考える場合は、縮めるときの手数料、1回に返せる最低額、縮めたあとの金利を、申込み前に申込先へ確認してください。

返済期間を35年より延ばすかどうかは、年齢条件、月々をいくら下げたいか、増える利息、金利の上乗せ、繰上返済の扱いの順に確かめます。先の項目で選べない期間が分かれば、後の計算を省けるためです。次の順序は、公式ページの条件とこの記事の試算を編集部が並べ直したものです。

1. 年齢条件を確かめる：検討中の商品の最長期間と完済時の年齢の条件から、自分が選べる最長の期間を出します。フラット50なら「80歳−申込時の年齢（1年未満切上げ）」です。
2. 月々をいくら下げたいかを決める：35年の月々と家計で払える額の差を出します。3,000万円・年1.5%の仮定では、40年で8,703円、50年で20,753円が下げられる幅です。
3. 増える利息を見る：同じ仮定で総返済額は約133万円、約408万円増えます。下げたい月々に対して増える額を、「月々を1,000円下げるごとに増える総返済額」の表で比べます。
4. 金利の上乗せを確かめる：35年を超える期間で金利が変わるかを商品ごとに確認し、変わる場合は上乗せ後の金利で月々を計算し直します。
5. 繰上返済と期間短縮の扱いを確かめる：手数料、最低額、期間を縮めたあとの金利の扱いを申込先に確認します。

月々を下げる方法は期間の延長だけではありません。3,000万円・35年・年1.5%の仮定では、借入額を100万円減らすごとに月々は3,062円減るので、40年に延ばして減る8,703円は、借入額を約284万円減らしたときの減少と同じ大きさです。借入額を減らす場合は総返済額も減ります。

NIKO ESTATEの住宅ローン簡易シミュレーションで入力できる返済期間は10〜50年、金利は0.3〜7%（0.1%刻み）です。40年・50年の月々の返済額もシミュレーションで計算でき、総返済額の増え方はこの記事の表で比べられます。計算は元利均等返済・ボーナス返済なしで、諸費用は含まれません。

まず、検討中の金融機関の商品に35年を超える期間があるかと、完済時の年齢の条件を公式ページか窓口で確かめてください。フラット50を考える場合は、建てる家が長期優良住宅の認定を受けるか、申込時の年齢が満44歳未満かを先に確認します。

次に、その商品の35年以内の金利と35年を超える場合の金利をそれぞれ聞き、両方の月々と総返済額を計算して差を出します。最後に、繰上返済の手数料と、期間を縮めたあとの金利の扱いを確認してから、期間を決めてください。