頭金0円と頭金ありで住宅ローンの総返済額はいくら違う？

01頭金0円と頭金ありでは、総返済額はどれくらい違う？

例えば建物価格2,700万円・金利1.0%・返済期間35年で試算すると、頭金0円の総返済額は約3,201万円、頭金500万円なら約2,608万円となり、その差は約593万円です。

「頭金なしで家を建てたい」と考えたとき、頭金を用意した場合と比べて総返済額がどれくらい変わるのかは気になるところです。この記事では、頭金0円・100万円・300万円・500万円の4パターンで月々の返済額と総返済額を実際の計算式で試算し、頭金の有無による違いを具体的に確認していきます。

結論からいえば、頭金を用意できるに越したことはありませんが、頭金0円でも住宅ローンの審査に通り、注文住宅を建てられているご家庭は珍しくありません。まずは数字で違いを把握したうえで、ご自身にとって無理のない選択肢を考えてみましょう。なお、「そもそも自分の年収でいくら借りられるのか」が気になる方は、関連記事「年収300万円台でも組める？住宅ローンの借入可能額を年収別に解説」で借入可能額の目安を先に確認しておくと、この記事の試算がより具体的にイメージしやすくなります。

02【比較表の見方】頭金100万円ごとに総返済額はどう変わる？

上の表は、建物+土地の想定価格2,700万円・金利1.0%（変動金利の目安）・返済期間35年という条件で、頭金の金額ごとに月々の返済額と総返済額を試算したものです。この価格帯・金利は、NIKO ESTATEの住宅ローン簡易シミュレーションでも標準的な設定として使われている水準です。

表からわかるとおり、頭金100万円を用意できるだけでも、総返済額は頭金0円のケースより約119万円少なくなります。300万円なら約356万円、500万円なら約593万円という差が生まれます。頭金を増やすほど総返済額の差も大きくなりますが、これは借入額そのものが減ることで、支払う利息の絶対額が減るためです。

一方で、月々の返済額の差に注目すると、頭金0円と頭金500万円でも月々約1.4万円の差にとどまります。「総返済額では大きな差でも、月々の負担としてはそれほど極端ではない」という点も、資金計画を考えるうえで押さえておきたいポイントです。頭金をどこまで用意するかは、貯蓄額や毎月の家計に無理のない範囲で検討することをおすすめします。

03頭金を入れると総返済額が減る理由

住宅ローンの返済額は、借入元金と利息の合計で構成されています。頭金を入れると借入元金そのものが小さくなるため、その元金にかかる利息の総額も減り、結果として総返済額が抑えられる仕組みです。

この効果は、金利が高いほど大きくなります。同じ条件で金利を1.5%として試算すると、頭金0円の総返済額は約3,472万円、頭金500万円なら約2,829万円となり、差は約643万円まで広がります。金利1.0%のときの差額（約593万円）よりも、差がさらに大きくなっていることがわかります。

つまり、今後の金利動向によっては、頭金を用意できるかどうかによる総返済額の差がさらに開く可能性もあります。金利タイプ（変動・固定）の選び方とあわせて、頭金についても早めに検討しておくと安心です。

04頭金0円のメリットとデメリット

総返済額だけを見ると頭金を用意する方が有利ですが、頭金0円にはそれ以外のメリットもあります。整理すると、主に3つあります。1つ目は、頭金を貯める期間を待たずに、今の家賃を払いながら理想の住まいを実現できることです。2つ目は、貯金を教育費や生活防衛資金として手元に残しておけることです。3つ目は、住宅価格や金利が今後上昇した場合でも、先に購入しておくことで影響を受けにくいことです。

一方でデメリットとしては、総返済額・月々の返済額がともに増えること、借入額が大きくなる分、金融機関によっては審査でより慎重に見られる場合があること、住宅の資産価値が下落した場合に残債が資産価値を上回る「オーバーローン」の状態になりやすいことが挙げられます。メリット・デメリットの両方を踏まえたうえで、ご自身の状況に合った選択をすることが大切です。

総返済額を少しでも抑えたい方は頭金を優先する方向、月々の家計や手元の貯蓄に余裕を持たせたい方は頭金0円という方向で、まず自分がどちらを優先したいかを整理しておくと、資金計画の相談もスムーズに進みます。

05「頭金を貯めてから」と「今すぐ頭金0円で」、どちらがいいか

「あと2〜3年待って頭金を貯めてから」と考える方も少なくありません。しかし、頭金を貯めている間も家賃の支払いは続きます。仮に月8万円の家賃を3年間払い続けると、総額は288万円です。この金額を頭金として住宅ローンに充てられれば、その分だけ総返済額を抑えられる可能性もあります。

また、住宅価格や金利は将来的に変動する可能性があります。頭金を貯めている間に住宅価格や金利が上昇すれば、せっかく貯めた頭金の効果が相殺されてしまうことも考えられます。反対に、貯蓄が得意で無理なく頭金を用意できる見込みがあるなら、待つことで総返済額を抑えられるという選択肢も十分に合理的です。

どちらが正解ということはなく、現在の家賃負担、貯蓄のペース、住みたい時期などを踏まえて判断することが大切です。NIKO ESTATEでは、どちらのケースでも無理のない資金計画をご提案しています。

06頭金0円で住宅ローンを組みやすくするポイント

頭金0円で住宅ローンを組むには、諸費用まで含めて融資する「フルローン」に対応した金融機関を選ぶことがポイントです。金融機関によってフルローンへの対応状況や審査基準は異なるため、複数の金融機関を比較することをおすすめします。

また、借入額が大きくなる分、返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）にも注意が必要です。年収別の借入可能額の目安については、関連記事「年収300万円台でも組める？住宅ローンの借入可能額を年収別に解説」で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。ご自身の年収でどれくらいの借入が現実的かを知ることで、頭金0円での資金計画がより具体的になります。

さらに、車のローンやカードローンなど他の借入れがある場合は、住宅ローンへの組み換えによって毎月の返済負担をまとめられるケースがあります。頭金0円で借入額そのものが大きくなる分、他の借入れを事前に整理しておくと、審査の面でも有利に働きやすくなります。

NIKO ESTATEでは、年収320万円・車のローンありのご夫婦が手出し金0円で注文住宅を建てられた実績があります。頭金の有無だけでなく、他の借入状況や返済負担率も踏まえたうえで、複数の金融機関を比較しながら無理のない借入額をご提案しています。

「自分の年収でいくら借りられるか」を先に知りたい方は、借入可能額シミュレーションで概算を試算できます。頭金の金額を変えながら月々の返済額を確認したい場合は、住宅ローン簡易シミュレーションもあわせてご利用ください。

07よくある質問

Q. 頭金は最低いくら用意すればいいですか？ A. 「最低◯万円」という一律の基準はありません。頭金0円でも審査に通り、注文住宅を建てられた実績があります。まずは頭金なしでの試算と、無理のない返済負担率の両方を確認してみることをおすすめします。

Q. 頭金0円だと審査に通りにくくなりますか？ A. 頭金の有無だけで審査結果が決まるわけではありません。年収、勤続年数、他の借入状況など複数の要素で総合的に判断されるため、頭金0円でも審査に前向きな金融機関はあります。

Q. 頭金0円で建てた場合、月々の返済がきつくならないか心配です。 A. 月々の返済額は、頭金の有無だけでなく返済期間や金利タイプによっても変わります。無理のない返済額かどうかは、返済負担率の目安と照らし合わせて確認することをおすすめします。具体的な試算は無料相談でも承っています。

08まとめ：頭金0円でも、まずは試算からはじめてみましょう

頭金0円と頭金500万円では、条件によって総返済額に500万円以上の差が生まれる場合があります。この差だけを見ると頭金を貯めた方が有利に思えますが、貯めている間の家賃負担や、住宅価格・金利の変動リスクもあわせて考える必要があります。

まずはご自身が希望する建物価格と頭金の金額で、月々の返済額を住宅ローン簡易シミュレーションで試算してみてください。年収から借入可能額の目安を知りたい方は、借入可能額シミュレーションや、関連記事「年収300万円台でも組める？住宅ローンの借入可能額を年収別に解説」もあわせてご覧ください。

頭金0円だから、借入があるからと諦める前に、まずは無料相談でご自身の状況に合った資金計画を確認してみませんか。